‘비방 거래’로 집 샀다가 날벼락…법적 보호 받을 수 있나?

[2026-05-14]

베트남에서 공증 없이 ‘비방(vi bằng·집달관 작성 사실확인서)’ 형식으로 부동산 거래를 했다가 법적 분쟁에 휘말리는 사례가 잇따르고 있다. 베트남 법률 전문가들은 이 같은 거래 방식이 법적으로 효력이 없다고 거듭 경고한다.

**사건 경위**

2018년 A씨는 대형 토지 내 주택 한 채를 B씨에게 매도했다. 2020년 필자(독자 투이중·Thùy Dung)는 해당 주택을 B씨로부터 4억8,000만 동에 매입했고, 2024년에는 다시 C씨에게 5억2,000만 동에 양도했다. 이 모든 거래는 공증 없이 비방을 통해 이뤄졌다.

문제는 그 뒤에 불거졌다. 개별 주택을 매도한 A씨가 해당 토지 전체를 D씨에게 넘겼고, D씨 명의로 토지 권리증(소도·Sổ đỏ) 이전까지 완료됐다. D씨는 토지 위에 있는 모든 주택의 반환을 요구하고 나섰다.

이에 C씨는 “집을 팔 때 법적 하자를 속였다”며 5억2,000만 동과 이자 반환을 요구하는 소송을 제기했다. 필자 측은 거래 당시 권리 관계를 C씨에게 충분히 설명했고, 비방에도 양측이 현황을 충분히 인지한 뒤 자발적으로 거래했다는 점이 명기돼 있다고 반박했다.

**변호사 법률 조언**

호찌민(Ho Chi Minh)시 변호사협회 소속 팜탄흐우(Phạm Thanh Hữu) 변호사는 다음과 같이 조언했다.

베트남 법률은 비방 방식의 부동산 매매를 인정하지 않는다. 부동산 거래는 반드시 공증 또는 인증을 거쳐야 한다. 다만, 비방 거래라 하더라도 상대방을 속인 사실이 없다면 사기죄로 형사처벌을 받지는 않는다.

C씨가 소송을 제기한 만큼 피고 자격으로 소송에 성실히 임해야 한다. 구체적으로는 법원에 다음 내용을 담은 의견서를 제출해야 한다. ▲B씨로부터 주택을 매입한 경위 및 B씨의 인적 사항 ▲C씨와의 거래 과정에서 권리 관계를 충분히 설명했으며 양측이 자발적으로 거래했다는 사실 ▲자신 역시 피해자 입장이므로 5억2,000만 동 및 이자 반환에 응할 수 없다는 점.

아울러 2015년 민사소송법 제200조에 따라 피고는 원고에 대해 반소(反訴)를 제기할 권리가 있다. 반소는 증거 제출·열람·공개 및 조정 절차가 시작되기 전까지 제출해야 한다.

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**비방(vi bằng)이란?** 베트남 집달관(thừa phát lại)이 작성하는 사실확인서로, 거래 사실을 기록하는 문서에 불과하다. 부동산 소유권 이전의 법적 효력은 없으며, 이를 공증 대용으로 활용하는 것은 법적으로 무효다. 베트남에서 부동산을 거래할 때는 반드시 공증사무소를 통한 정식 공증 절차를 밟아야 한다.

출처: VnExpress