베트남 대도시, 소형 아파트 공급 부족 심화…실수요자 발 동동

베트남 호찌민시와 하노이 등 대도시에서 소형 아파트 부족 현상이 심화되고 있다. 비교적 저렴한 소형 주택에 대한 수요는 크게 늘고 있지만 공급은 이를 따라가지 못하면서 실수요자들의 주거 부담이 커지고 있다.

최근 분양된 푸미흥 하모니 아파트 프로젝트 현장은 수요 쏠림 현상을 단적으로 보여준다. 약 600가구 공급에 1,500명 이상이 예약금을 납부하며 몰렸고, 특히 약 19억 동 수준의 1베드룸 소형 아파트에 수요가 집중됐다. 그러나 전체 물량 중 1베드룸 비중은 20%에 불과해 대부분의 수요자들이 원하는 주택을 확보하지 못했다.

분양 방식도 경쟁을 더욱 치열하게 만들었다. 구매 희망자들은 추첨을 통해서만 주택을 선택할 수 있었고 동·호수를 직접 고를 수 있는 권한도 제한됐다. 호찌민시에 거주하는 한 수요자는 1베드룸을 기대했지만 이미 물량이 소진돼 결국 예산을 넘는 2베드룸을 선택할 수밖에 없었다고 말했다.

이 같은 현상은 특정 프로젝트에 국한되지 않는다. 업계에 따르면 대부분의 신규 분양에서 스튜디오, 1베드룸, 소형 2베드룸 아파트가 가장 먼저 판매된다. 소형 아파트는 총분양가가 상대적으로 낮아 청년층, 1인 가구, 신혼부부, 저소득층까지 폭넓은 수요를 흡수하고 있으며 임대 수요도 높아 투자자 선호도 역시 높은 편이다.

반면 대형 아파트는 상대적으로 수요가 제한적이다. 가격이 수십억 동에 이르는 경우가 많아 실수요 접근성이 낮고 일부 프로젝트에서는 미분양 물량이 대형 평형에 집중되는 현상도 나타나고 있다.

가격 구조 역시 이러한 흐름을 반영한다. 호찌민시 기준으로 25~30㎡ 규모 스튜디오 아파트는 20억~30억 동, 35~50㎡ 1베드룸은 30억~50억 동 수준에서 형성돼 있다. 60~70㎡ 2베드룸은 50억~70억 동, 85㎡ 이상의 대형 아파트는 80억~120억 동에 이른다. 현재 시장에서는 40억 동 이하의 소형 아파트가 가장 높은 수요를 보이고 있다.

그러나 공급 구조는 이러한 수요와 괴리를 보인다. 다수의 개발업체는 수익성을 이유로 중대형 및 고급 아파트 개발에 집중하고 있다. 여기에 최소 면적 기준과 인구 밀도 규제 등 제도적 요인도 소형 아파트 공급 확대를 어렵게 만드는 요인으로 지목된다.

특히 인구 밀도 기준을 규정한 관련 정책은 평균 가구 규모를 기준으로 비교적 넓은 면적의 주택을 전제로 설계돼 있어 시행사들이 대형 평형 비중을 높일 수밖에 없는 구조를 만들고 있다. 이로 인해 시장에서 가장 수요가 많은 소형 아파트 공급은 상대적으로 줄어드는 상황이다.

사회주택에서도 비슷한 문제가 나타난다. 2베드룸 중심 공급은 늘고 있지만 45㎡ 이하 소형 주택은 오히려 감소하고 있다. 이는 현재 도시 주거 수요 구조와 맞지 않는다는 지적이 나온다.

전문가들은 소형 아파트 부족 문제를 해결하기 위해 제도 개선이 필요하다고 보고 있다. 민간 분양에서 소형 주택 비중을 확대할 수 있도록 규제를 완화하는 동시에 기반시설 관리로 인구 과밀 문제를 통제하는 방식이 대안으로 제시된다.

도시화와 인구 증가가 지속되는 가운데 소형 아파트 공급 확대는 주거 접근성을 높이고 부동산 시장의 균형을 회복하는 데 중요한 과제가 될 것으로 보인다.

[아세안 데일리=왕제문 기자]