알면 쉽다! 베트남 회계/세무[52] – 베트남 외국인 소유 레드북·핑크북

베트남 부동산을 검토하는 외국인 투자자와 교민들이 가장 빈번하게 혼동하는 개념 중 하나는 이른바 레드북(토지사용권증명서)과 핑크북(주택소유권증명서)이다. 최근 토지법·주택법 개정으로 기존 인식에 기반한 이해는 실제 투자 판단에서 오류로 이어질 가능성이 커지고 있다.

◇ 레드북·핑크북 제도의 통합과 제도 변화

과거 베트남의 부동산 권리증은 레드북과 핑크북으로 구분되어 운용되었다. 레드북은 △농업용 토지 △임업용 토지 △주거용 토지에 대한 토지 사용권을 주장하는 서류였으며, 핑크북은 △토지와 결합된 주택에 대한 소유권을 증명하는 서류였다. 그러나 2024년 개정 토지법 및 주택법에 따라 현재는 “토지사용권 및 토지에 부속된 자산 소유권 증명서”라는 단일 증명서만 발급되고 있다.

2025년부터는 QR코드가 포함된 연한 분홍색 신규 양식이 도입될 예정이며, 이를 통해 권리 확립과 관련한 제도의 안정성을 한층 강화하고, 위·변조, 무단 수정 및 말소 행위에 대한 예방 효과를 더욱 높일 수 있을 것으로 기대된다.

◇ 외국인 개인의 부동산 소유 구조와 한계

외국인은 베트남 법상 토지를 소유할 수 없으며, 주택에 대한 소유권만 인정된다. 이에 따라 외국인이 아파트 등을 취득하는 경우, 건물 소유권 중심의 증명서가 발급된다. 외국인이 소유할 수 있는 주택은 △아파트 △상업용 주택 △프로젝트 내 빌라 △타운하우스 등으로 한정되며, 독립된 토지 위에 존재하는 단독주택은 허용되지 않는다. 또한 외국인 소유에는 명확한 수량 제한이 적용된다.

1) 수량 및 기간 제한

아파트: 동일 단지 기준 30% 이내

저층 주택: 동일 행정동 기준 최대 250채

소유 기간: 최대 50년 (연장 가능)

2) 예외 사항

베트남 국민과 혼인한 외국인의 경우, 실무상 내국인에 준하는 권리 인정

국방·안보 지역은 소유 제한

◇ 외국인 투자 법인(FIE)의 부동산 권리 구조

외국인 투자 법인은 개인보다 확장된 권리를 보유한다. 2024년 개정 토지법의 핵심 변화 중 하나는 기업이 산업단지 내 토지사용권을 다른 기업으로부터 직접 양수받을 수 있도록 허용한 점이다.

과거에는 산업단지 개발사로부터 임대만 가능했으나, 이제는 일정 요건 하에서 토지사용권의 거래가 가능해진 것이다. 다만 임대료 납부 방식에 따라 권리 범위는 달라진다. 임대료를 일시불로 납부한 경우에는 토지 사용권의 양도, 재임대, 담보 설정이 가능하지만, 연간 납부 방식의 경우 토지 자체는 아니더라도 토지 임대권과 지상 자산을 결합한 형태로 양도하거나 담보로 제공하는 것이 일부 허용된다.

또한 외국 법인은 자사 직원의 숙소 용도로 아파트나 주택을 매입할 수 있으며, 이 경우에도 외국인 개인과 동일한 30% 쿼터 규정이 적용된다. 나아가 외국 자본이 투입된 법인은 베트남에서 직접 아파트, 상업시설, 산업용 부동산을 개발하여 분양하거나 임대하는 사업도 수행할 수 있다

◇ 최근 제도 변화의 방향성

최근 2024년부터 2026년에 걸친 제도 변화의 방향성은 비교적 명확하다. 베트남 국적을 보유한 재외동포는 해외 거주 여부와 관계없이 내국인과 동일한 토지 소유 및 상속 권리를 인정받게 되었고, QR코드가 포함된 신규 핑크북 도입으로 권리 증명 절차의 투명성이 강화되었다. 또한 정부 고시지가 중심의 평가 방식에서 시장 가격을 반영한 지가 체계로 점진적으로 전환되면서, 산업단지 내 토지 사용권 거래 허용과 함께 외국인 투자 환경의 유동성 역시 확대되고 있다.

◇ 외국인 부동산 투자 시 실무 체크 포인트

다만 외국인이 베트남 부동산에 투자할 경우 몇 가지는 반드시 사전에 확인해야 한다.

모든 아파트가 외국인 소유 대상은 아니므로 분양 계약 전 외국인 할당량이 남아 있는지 반드시 확인해야 하며, 준공 후에도 핑크북 발급이 지연되는 사례가 빈번한 만큼 시행사의 과거 발급 이력과 신용도를 점검하는 것이 필요하다.

또한 부동산 매입 대금은 반드시 본인 명의의 베트남 은행 계좌를 통해 이체해야 향후 매각 시 대금을 합법적으로 해외로 송금할 수 있다는 점도 실무상 매우 중요하다.

베트남 부동산 제도는 외형상 단순화되었으나, 외국인 개인과 법인에 적용되는 권리 구조는 더욱 정교해지고 있다. 제도 변화의 방향성을 정확히 이해하고, 소유 형태·자금 흐름·증명서 발급 구조를 사전에 점검하는 것이 향후 리스크 관리의 핵심이 된다.

출처 : 인사이드비나(https://www.insidevina.com)