합병 이후 호치민 위성도시 판도 변화… 동나이권 급부상

비엔화·롱탄·년짝, 인프라·가격 경쟁력 앞세워 새 투자축 형성
도심 이탈 자본 본격 유입… 2025~2030년 동부 부동산 흐름 주도 전망

호치민시와 인접 지역의 행정 통합 이후 남부 부동산 시장의 무게중심이 빠르게 이동하고 있다. 과거 위성도시로 분류되던 지역 가운데서는 동나이권, 특히 비엔화·롱탄·년짝이 가장 가파른 성장세를 보이며 새 투자 거점으로 떠오르고 있다.

시장 변화의 배경에는 행정 통합, 인프라 확장, 가격 경쟁력이라는 세 축이 맞물려 있다. Batdongsan.com.vn의 응우옌 꾸옥 안 부사장은 호치민시 동부 지역 부동산 시장이 본격적인 성장 국면에 접어들면서 비엔화, 롱탄, 년짝 등 위성도시에 장기 투자 사이클이 열리고 있다고 진단했다. 이들 지역은 풍부한 토지, 빠르게 갖춰지는 기반시설, 지역 경제 재편의 수혜를 동시에 받고 있다는 평가다.

이번 재편은 단순한 행정구역 조정에 그치지 않는다. 확장된 호치민시와 동나이 지역은 자본과 인구, 산업이 함께 이동하는 새로운 성장 구조를 형성하고 있다. 중심부의 개발 여력이 한계에 이른 상황에서 상대적으로 땅값이 낮고 개발 가능 면적이 넓은 주변 지역이 대안으로 떠오른 것이다. 결국 위성도시가 더 이상 보조적 시장이 아니라, 독자적 성장축으로 자리 잡기 시작했다는 뜻이다.

경제 체력도 이를 뒷받침한다. 호치민시의 지역총생산은 2024년 2조7000억동을 넘어 전국 1위를 기록했고, 동나이는 609조동 이상으로 전국 4위에 올랐다. 동부권 도시화 전략을 떠받칠 만한 경제 기반이 이미 갖춰졌다는 의미다. 공공투자도 이어지고 있다. 2025년 9월 말 기준 호치민시의 자금 집행률은 50%, 동나이는 35%를 기록했다. 행정 개편 이후 인프라 개발 의지가 수치로 확인된 셈이다.

시장 반응은 분명하다. Batdongsan.com.vn 자료에 따르면 2025년 9월까지 동나이 부동산에 대한 관심은 21% 늘었다. 이는 호치민시 동부권 증가폭의 두 배 수준이다. 투자 자금이 도심에서 빠져나와 가격 상승 여력이 큰 위성도시로 이동하고 있음을 보여주는 대목이다.

토지 시장 회복세도 뚜렷하다. 2025년 9월 토지 매수 문의는 4월보다 6% 증가했다. 비엔화와 롱탄은 수요가 집중되는 대표 지역으로 꼽힌다. 2025년 3분기 기준 이들 지역의 토지 호가는 ㎡당 1600만~2300만동으로 연초보다 5~7% 상승했다. 호치민시 중심부 평균 가격이 ㎡당 약 1억3000만동에 이르는 점을 고려하면 가격 부담은 낮고 상승 여지는 크다. 중장기 투자자들이 동나이권으로 눈을 돌리는 이유도 여기에 있다.

저층 주택 시장에서도 흐름은 같다. 호치민시 동부 관문인 비엔화는 2025년 3분기 관심도가 58% 급증했다. 반면 호치민 중심부 저층 건물 가격은 ㎡당 약 2억4800만동 수준에서 정체된 모습을 보였다. 동나이권은 ㎡당 약 5500만동으로 2023년 1분기보다 6% 올랐다. 절대 가격은 낮지만 상승 속도와 실수요 유입은 더 강하다는 의미다.

임대 시장은 동나이의 경쟁력을 더욱 분명히 보여준다. 비엔화의 아파트 임대수익률은 4.4%로 동부권 최고 수준을 기록했다. 2군, 9군, 투득시를 앞서는 수치다. 년짝 역시 3.2% 수익률로 상위권에 이름을 올렸다. 자산 가격 상승 기대와 단기 현금 흐름을 함께 노리는 투자자에게 동나이가 매력적 시장으로 떠오른 이유다.

동나이 부상의 핵심 동력은 역시 인프라다. 롱탄 국제공항은 동시 건설 단계에 들어섰고, 완공되면 국내 최대 항공 관문이 될 전망이다. 까이멥-티바이 항만은 심해항 기능을 확대하며 물류 경쟁력을 높이고 있다. 여기에 비엔화-붕따우 고속도로, 호치민시-롱탄-다우자이 고속도로, 투티엠-롱탄 철도, 깟라이 대교, 푸미2, 동나이2 같은 대형 교통망이 더해지면서 호치민시와 동나이의 이동 시간은 크게 줄어들 것으로 예상된다.

이런 변화는 단순한 접근성 개선에 그치지 않는다. 인구와 산업, 상업 기능의 재배치를 촉진한다. 롱탄, 땀푸억, 짱봄, 년짝 같은 지역은 도시화 속도가 빨라지며 주택과 서비스, 임대 수요가 함께 늘어나는 새로운 개발 완충지대로 바뀌고 있다. 가격 상승도 기대 심리만이 아니라, 실제로 구축되는 인프라와 산업, 도시화 생태계에 의해 뒷받침되고 있다는 분석이 나온다.

결국 합병 이후 호치민 메가시티 구도에서 가장 빠르게 성장하는 위성도시는 동나이권이다. 그중에서도 비엔화, 롱탄, 년짝이 핵심 축으로 자리 잡고 있다. 낮은 가격, 높은 성장 잠재력, 우수한 임대수익률, 국가급 인프라 개발이 한꺼번에 몰리면서 이 지역은 2025년부터 2030년까지 남부 부동산 자본 이동의 중심지가 될 가능성이 크다. 도심이 포화 단계에 접어든 상황에서, 동나이는 더 이상 변방이 아니다. 새 판의 중심에 서 있다.

출처: batdongsan.com
원문보기