호치민 쇼핑몰 점령한 中브랜드…상가용 부동산 시장 판도 변화

호치민시 랜드마크81 쇼핑몰 내부 모습. 쇼핑몰이 베트남 시장 진출에 나서는 외국계 소매 브랜드의 최선호 입지로 자리잡은 가운데 불과 1년 사이 중국 브랜드가 시장을 장악하는 모습이 나타나면서 상가용 부동산 시장의 판도가 변화 양상을 보이고 있다. (사진=VnExpress/Quynh Tran)

쇼핑몰이 베트남 시장 진출에 나서는 외국계 소매 브랜드의 최선호 입지로 자리잡은 가운데 불과 1년 사이 중국 브랜드가 시장을 장악하는 모습이 나타나면서 상가용 부동산 시장의 판도가 변화 양상을 보이고 있다.

글로벌 부동산 컨설팅 업체 CBRE베트남(CBRE Vietnam)이 최근 발표한 3분기 시장 보고서에 따르면, 호치민시의 쇼핑몰 임대 수요는 신규 공급이 소폭 증가했음에도 안정세를 유지했다. 이 중 중심업무지구(CBD) 공실률은 1.8%로 사실상 빈 점포가 없었으며, 외곽 지역 또한 공실률이 7.5%로 소폭 감소했다. 도심권의 평균 임대료는 월 268달러/㎡, 외곽은 약 54달러/㎡를 기록했다.

CBRE베트남의 마이 보(Mai Vo) 리테일 부문 이사는 “중국 브랜드들의 대거 진출로 새롭게 문을 연 쇼핑몰들의 임대율이 가파르게 상승했다”고 평가했다.

CBRE베트남에 따르면 지난해 말부터 오썸(Oh!Some)과 폴라포포(Polarpopo), KKV, 반티안야오(BanTianYao), 웨이지(Wayjie), 밀크티 브랜드 차지(Chagee)에 이르기까지 많은 중국 브랜드들이 반한몰(Van Hanh Mall)과 이온몰(AEON Mall), 다카시마야, 빈컴 등 주요 쇼핑몰에 매장을 내며 입지를 확대하고 있으며, 사이공마리나IFC를 비롯해 최근 완공된 주요 시설물 또한 중국 브랜드의 강력한 수요로 대부분 임대차 계약을 완료한 상태다.

보 이사는 “이들은 매장망을 빠르게 확장할 뿐만 아니라 현대적이고 풍부한 경험을 제공하는 소매 모델로 국내 브랜드들에 큰 경쟁 압력을 가하고 있다”고 설명했다.

동사에 따르면 3분기 전체 쇼핑몰 임대 수요의 35%는 F&B 부문에 집중됐는데 특히 중국 밀크티와 패스트푸드, 커피 브랜드가 전례를 찾아볼 수 없는 확장세를 기록했다. 이 밖에도 화장품과 액세서리, 장난감, 라이프스타일 등 중국 기업이 주도 중인 부문의 신규 임대 거래가 약 30%를 추가로 차지했다.

글로벌 부동산 컨설팅 업체 나이트프랭크베트남(Knight Frank Vietnam) 또한 이와 비슷한 보고서를 발표했다.

보고서는 “중국 브랜드의 빠른 확장 추세가 임대 수요를 촉진하고 있다. 3분기 쇼핑몰 임대율은 94%를 웃돌았으며 공실률은 5.8% 미만으로 감소했다. 순흡수율은 1425㎡를 기록했다. 강력하게 존재감을 키우고 있는 중국 브랜드들은 쇼핑몰 활동을 더욱 활기차게 만들고 경험과 다양성을 높이고 있다”고 평가했다.

최근 중국 브랜드의 공격적인 확장에 보 이사는 “젊은 층의 소비 트렌드에 빠르게 대응할 수 있는 것이 주요 성장 동력”이라며 “베트남은 인구 1억 명 중 Z세대가 약 30%를 차지하는 역동적인 시장으로, 트렌드에 민감하고 자본력이 강하며 브랜드 스토리를 잘 전달하는 브랜드들에게 잠재력이 풍부한 시장”이라고 설명했다.

보 이사는 확장세와 더불어 중국 브랜드의 차별화된 시장 접근 방식에도 주목했다.

그는 이어 “중국 브랜드들은 현대적인 소매 모델을 적용하고, 기술과 이미지를 결합하는 방식으로 쇼핑 경험을 극대화한다. 이들은 디자인에 대한 투자를 강화하고, 고객 데이터를 활용해 구매 내역을 개인화하며 각 매장을 판매처이자 동시에 체험 공간으로서 유연한 운영을 보여주고 있다. 이들의 사업은 단순히 제품을 판매하는 것이 아니라 감정을 판매하는 것”이라고 평가했다.

글로벌 부동산 컨설팅 업체 세빌스베트남(Savills Vietnam)의 소매 부문 수석 관리자인 쩐 팜 프엉 꾸옌(Tran Pham Phuong Quyen) 씨는 “베트남은 젊은 인구와 현대적인 소비 형태, 경쟁력 있는 운영 비용으로 외국계 브랜드들에게 전략적인 시장 지위를 유지하고 있다”며 “역내 다른 국가와 비교했을 때 베트남의 임대료는 수입 관세와 제한된 토지로 럭셔리 부문에는 높은 축에 속하나, 대부분의 고객층이 집중된 대중적 부문에서는 구매력이 안정적인 고객층이 확보돼 있어 충분히 경쟁력을 보인다”고 설명했다.

외국계 브랜드와 경쟁에 직면한 하이랜드커피와 푹롱, 치즈커피, 하파스(Hapas), 에브리하프(Every Half) 등의 토종 브랜드들은 매장 면적을 줄이고 비용 최적화에 주력하는 한편, 온라인 판매 및 소셜미디어(SNS)상 고객과의 소통을 늘리는 등 보다 유연한 방향으로 방향 전환에 나서고 있다. 쇼핑몰 내 단기 매장인 팝업 스토어도 신제품 테스트와 고객 반응을 탐색하기 위한 전략으로 자주 활용된다.

CBRE베트남은 코로나19 팬데믹 이후 베트남 소매업계가 매장 간 출점을 제한하고, 수익성이 높은 매장에 집중하고 있다고 분석했다. 중국 브랜드들이 확장과 자본 면에서 우위를 점하고 있지만, 현지화 및 시장 이해도 측면에서 베트남 브랜드들이 여전히 경쟁력을 보유하고 있다는 평가다.

부동산업계에 따르면, 호치민시의 상가용 부동산 시장은 외국계 브랜드의 대규모 확장과 베트남 브랜드의 고유한 정체성을 지닌 소규모 매장 ‘마이크로 리테일’의 급속한 발전 등 크게 2가지 추세가 뚜렷해질 것으로 예상된다.

향후 전망과 관련하여, 보 이사는 “Z세대가 본격적인 주요 소비층에 진입하면서 2025~20230년 기간 소매 경험이 폭발적으로 증가할 것”이라며 “미래 입지 경쟁은 경험 요소를 중심으로 전개돼 향후 공간과 사회를 연결하는 장소를 창출할 수 있는 곳이 성공하게 될 것”이라고 전망했다.

[인사이드비나 – 투 탄(Thu thanh) 기자]