2026년부터 달라지는 베트남 “레드 북” 이른바 “토지사용권·주택소유권” 관리 기준 전면 정비

[아세안데일리 = 남주경 기자]
2026년을 기점으로 베트남의 토지·부동산 제도가 본격적인 전환 국면에 들어섰다. 토지사용권·주택소유권 증명서, 이른바 레드 북인 sổ đỏ의 발급과 관리 방식부터 토지 분할·합병, 담보 설정에 이르기까지 그동안 관행에 따라 운영되던 영역이 법과 제도 중심으로 재정비되고 있다. 베트남에 거주하거나 부동산을 보유·거래하는 외국인에게도 직접적인 영향을 미칠 변화로 평가된다.

베트남 국회는 2025년 말 개정 토지법의 후속 조치로 결의안 254/2025를 채택했으며, 관련 규정은 2026년 1월 1일부터 시행됐다. 이번 조치는 토지 소유권 관리 체계를 명확히 하고 행정 처리의 일관성을 높이는 데 초점이 맞춰져 있다.

가장 큰 변화는 sổ đỏ 관리 방식이다. 앞으로 토지 사용권이나 주택 소유권과 관련된 담보 설정, 일부 권리 변동은 기존처럼 증서에 직접 기재하는 방식이 아니라 국가 토지 데이터베이스에 변동 사항을 등록하는 방식으로 처리된다. 이에 따라 종이 증서 중심의 관리 체계에서 전산 시스템 중심 관리 체계로의 전환이 본격화됐다. 실제 법적 효력 역시 증서 보유 여부보다는 데이터베이스 등록 상태가 기준이 될 가능성이 커졌다.

과거 제도 전환기 동안 발급된 임시 토지사용 증명서에 대한 정리 규정도 함께 시행된다. 1993년 10월 15일 이후 국가 기관으로부터 임시 증명서를 발급받아 안정적으로 토지를 사용해 온 경우, 요건을 충족하면 정식 sổ đỏ 발급이 가능해진다. 이는 장기간 사용 사실이 있음에도 법적 지위가 불분명했던 토지의 권리 관계를 제도권 안에서 정리하려는 조치로, 오래된 개발 사업이나 과거 프로젝트와 연관된 토지에 영향을 미칠 것으로 보인다.

토지 분할과 합병에 대한 기준도 강화됐다. 새 규정에 따르면 토지를 분할할 경우 반드시 공공 도로와 연결되는 출입로가 확보돼야 하며, 인접 토지 소유자의 동의 없이 통로를 확보할 수 없는 경우 분할은 제한된다. 법원 판결에 따라 토지를 분할하는 경우에도 면적이나 형상 등 법정 요건을 충족하지 못하면 실제 분할은 허용되지 않는다. 공동 투자나 지분 분할, 상속 과정에서 기존처럼 유연하게 처리되던 방식은 제약을 받을 가능성이 커졌다.

이미 토지 분할이나 합병을 신청했으나 아직 처리되지 않은 건에 대해서도 새 기준이 적용된다. 과거 규정에 따라 접수됐더라도 시행 이후에는 개정된 요건을 충족해야 한다는 점에서 주의가 필요하다.

이번 토지 제도 개편은 단기적으로는 절차가 까다로워지고 행정 기준이 엄격해지는 효과를 낳을 수 있다. 그러나 중·장기적으로는 소유권 관리 기준이 명확해지고 분쟁 가능성이 줄어들면서 부동산 거래의 예측 가능성은 높아질 것으로 평가된다. 외국인의 경우 기존 sổ đỏ 보유 여부뿐 아니라 실제 권리 등록 상태, 토지 이용 목적, 향후 분할 가능성 등을 사전에 점검할 필요가 있다는 지적도 나온다. 관행에 의존한 거래보다는 제도에 기반한 접근이 요구되는 환경으로 바뀌고 있다는 분석이다.