하노이, 공증·세금·토지 데이터 연동해 ‘이중 가격’ 거래 자동 경고 추진

하노이 시의회는 비정상적으로 낮은 신고 가격의 거래를 자동으로 경고하고 ‘이중 가격’ 거래를 철저히 차단하기 위해 공증-세금-토지 데이터 연동 통합을 제안했다.

하노이 시의회 도시위원회의 2024년 1월부터 2026년 7월까지 하노이 베트남 부동산 시장에 대한 전문 감독 결과 보고서는 최근 주택 가격 조작, 허위 계획 소문 등의 문제점을 지적했다.

2024~2025년 기간 동안 시장은 가격 급등과 함께 폭발적으로 성장했으며, 구매자들은 단기 가격 상승 기대와 ‘기회를 놓칠까 두려운'(Fomo) 심리에 이끌렸다. 그러나 2026년 들어 시장은 침체되고 유동성이 낮아졌으며, 거래는 주로 저가 부문(사회주택, 합리적 가격 주택)에 집중됐다.

감독단에 따르면 부동산은 더 이상 일괄적으로 상승하지 않고 고속도로, 순환도로, 지하철 등 각 지역의 실제 인프라 진행 상황과 연계돼 있다. 이로 인해 계획 소문에 따라 투기 목적으로 매입했거나 주민 공동체가 형성되지 않은 프로젝트의 토지 분양 상품들은 가격이 큰 폭으로 하락 조정됐음에도 계속해서 유동성 확보에 어려움을 겪고 있다.

임대 주택과 관련해 감독단은 임대주택기금이 하노이의 젊은이와 근로자들의 실거주 수요를 충족하는 ‘첫 번째 단계’가 되도록 방향을 설정했다고 밝혔다. 여러 지방자치단체와 기업들이 제도적 지원을 받아 임대주택 프로젝트를 등록하고 착공했다.

그러나 상업용 아파트는 여전히 공급(2026년 상반기 신규 분양 공급의 70% 차지)과 유동성(전체 거래량의 73% 차지)을 주도하는 주요 부문으로 남아 있다.

그러나 시장은 여전히 불균형을 보이고 있다. 고가(㎡당 5천만~8천만 동) 및 럭셔리·초고가(㎡당 8천만 동 이상) 분양이 신규 공급의 78%를 차지한 반면, 서민층(㎡당 2천5백만 동 미만)은 1차 시장에서 거의 사라졌다.

감독단에 따르면 각 부처가 양도 가격, 실제 판매 가격, 거래된 제품 수량에 대한 데이터가 부족해 토지 분양과 아파트 분양 모두에 대해 “충분히 평가할 근거가 없다”고 밝혔다.

특히 부동산 거래세 징수의 ‘이중 가격’ 문제가 여전히 발생하고 있다. 많은 경우 주민들이 탈세를 위해 실제 거래 가격보다 훨씬 낮은 가격으로 부동산 양도 공증 계약을 체결하고 있다. 이는 토지 가격 데이터베이스를 왜곡하고 예산 손실을 초래할 뿐만 아니라 변동 시 민사 분쟁 위험을 증가시킨다.

부동산 거래의 ‘이중 가격’을 차단하기 위해 시의회는 법무부와 하노이시 세무국에 연구를 요청하고, 실제 부동산 양도를 통제할 수 있도록 시 인민위원회 또는 권한 있는 당국에 제출할 정책을 마련할 것을 제안했다.

특히 공증-세무-토지 데이터를 연계 통합해 유사한 시장 가격 대비 비정상적으로 낮은 신고 가치를 가진 거래를 자동으로 경고하고 ‘이중 가격’ 거래를 철저히 차단할 것을 제안했다.

하노이 인민평의회 감독단은 또한 사업주가 분양 조건을 갖추기 전에 (계약금 계약, 출자 계약, 매매 예약 계약 등을 통해) 법을 회피하여 자금을 조달하는 행위를 추적하는 과정에서 때때로 신속하지 못한 위험을 지적했다. 주택 인도 지연, 레드북 발급 지연 행위에 대한 행정 처벌 제재는 여전히 낮은 수준이다.

일부 은행은 사업주가 주택 구매자의 대금을 프로젝트 개발 목적에 맞게 사용하는지 면밀히 감독하지 않아 사업주가 다른 프로젝트로 자금을 빼돌릴 위험이 있다. 한편 중개인들은 종종 가격을 조작하고 정보를 혼란시켜 가상의 열풍을 조성하고 시장을 불안정하게 만든다.

시 행정공공서비스센터에서 미래 형성 주택의 분양·임대 조건 충족 신고 절차에 대한 실제 감독 통계에 따르면, 처리 기한이 15일 이내로 규정되어 있으나 예약증에는 모두 22일로 기재되어 있으며 71건 중 22건이 규정 기한을 초과해 처리됐다.

도시계획 및 프로젝트에 대한 공식적인 정보 투명성이 부족해 주민들은 “군중 심리”의 영향을 받기 쉽고, 비전문적인 중개업자들이 “가격 부풀리기”나 부당 이득을 취하는 조작에 휘말리기 쉽다.

“일부 주민들은 정책 조정을 기다려 더 높은 지원을 받으려는 심리로 인해 보상 및 부지 정리에 동의하지 않고 있다. 각종 도시계획에 대한 점검 및 조정 작업이 신속하고 일관되게 이루어지지 않아 계획 간 불일치가 발생하고 있다”고 감독 보고서는 밝혔다.

출처: Thanh Niên

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