규정 위반 토지사용권 증서, 추가 납세 조건으로 조정 허용

[2026-05-11]

베트남 정부가 최근 시행령 147호를 발령해, 국회 결의안 29호에 따른 장기 표류 부동산 프로젝트 해소를 위한 특례 정책 운용 지침을 마련했다. 핵심은 2024년 8월 1일 이전에 규정 위반으로 발급된 토지사용권 증서(소도·sổ đỏ, 소홍·sổ hồng)에 대한 처리 메커니즘이다.

이에 따르면, 성·시 건설국(Sở Xây dựng)이 해당 프로젝트의 도시·농촌 개발 계획 부합 여부를 먼저 검토한다. 검토 결과를 토대로 성급 인민위원회(UBND)에 보고해 기존 발급 증서에 기재된 토지 사용 목적이나 기간을 조정할 수 있도록 했다. 조정 대상 면적에 대해서는 토지 임대·교부 절차를 다시 밟지 않아도 된다.

재정 의무와 관련해서는 농업환경부(Sở Nông nghiệp và Môi trường)가 증서 조정 결정 시점을 기준으로 지가를 재산정하고, 세무 당국이 추가 토지 사용료 또는 임대료를 계산한다. 기업은 신·구 사용 목적 간 토지사용료 차액을 추가 납부해야 하며, 기존 납부액이 새로 산정된 금액보다 많을 경우에는 환급이 이루어지지 않는다.

투명성 확보 차원에서 처리 대상 프로젝트 목록은 30일 간격으로 총 3회 공개 매체에 게재된다. 토지등기사무소(Văn phòng Đăng ký đất đai)는 관련 정보를 지적 서류와 토지 데이터베이스에 반영한다.

토지사용권 증서가 은행에 담보로 잡혀 있는 프로젝트의 경우, 새 증서 발급 시 토지등기사무소·토지 사용자·은행 등 3자가 참여해 권익을 보호하도록 했다.

이 특례 메커니즘의 유효 기간은 5년으로, 2031년 5월까지 적용된다. 2031년 5월 1일 이전에 처리가 진행 중인 프로젝트는 계속해서 해당 특례의 적용을 받는다.

이번 특례 정책은 부동산·도시개발·관광 분야의 수많은 프로젝트가 2024년 토지법 시행(2024년 8월 1일) 이전에 발생한 토지 위반 문제로 수년간 표류하는 현실을 타개하기 위해 마련됐다. 이미 건설을 마치거나 일반에 분양됐거나 은행에 담보로 설정됐음에도, 사후 감사에서 토지 교부·투자자 선정·증서 발급 과정의 위반 사항이 드러난 사례가 적지 않다.

지난 5월 초 국회가 발령한 결의안 29/2026호는 과거 토지 위반을 처리하는 특례 메커니즘을 처음으로 제도화한 것으로, 부패 범죄와 행정 절차상 하자를 구분해 맞춤형 해법을 제시한 것이 특징이다.

농업환경부에 따르면, 2025년 3월 말 현재 전국에서 법적 분쟁에 묶인 프로젝트와 토지는 4,489건에 달한다. 이번 규제 완화 조치는 부동산 공급 확대, 기업 자금 흐름 개선, 대출 부담 경감에 기여할 것으로 기대되며, 특히 관광·리조트 부문에 긍정적 효과가 예상된다.

출처: VnExpress