아파트 단기 임대: 용도 위반 시 수억 원 벌금 주의

정부가 새로 발표한 339/2026 시행령은 8월 26일부터 효력이 발생하며, 건설, 기술 인프라 공사 관리, 주택 관리 및 개발, 부동산 사업 분야의 행정 위반에 대한 처벌을 규정하고 있다.

이 시행령 제62조에 따르면, 주택법 규정에 따른 거주 목적 임대를 제외하고 아파트를 거주 목적이 아닌 용도로 사용하는 행위에 대해 1억~1억 3천만 동의 벌금이 부과된다.

이와 함께 고의로 아파트에 누수를 발생시키거나, 설계 및 건축 규정에 맞지 않게 외관을 도색하거나 장식하는 행위, 또는 무단으로 공용 부분의 기능이나 사용 목적을 변경하는 행위도 이 처벌 범위에 포함된다.

벌금 외에도 위반자는 원상 복구, 점유 면적 반환, 아파트를 정당한 거주 목적으로 전환 등의 시정 조치를 받게 된다.

주택 용도 위반 행위에만 그치지 않고, 339/2026/NĐ-CP 시행령은 공용 부분 유지 관리비를 납부하지 않는 행위에 대해 2천만~3천만 동의 벌금을 부과하는 등 다른 처벌 수준도 구체적으로 규정하고 있다. 또한 무단으로 아파트를 분할하거나 분리하는 행위, 공용 공간 및 면적을 침범하는 행위, 건물의 내력 구조를 손상시키는 행위, 공용 면적이나 설비를 개인 목적으로 사용하는 행위에 대해서는 6천만~8천만 동의 벌금이 적용된다.

각 아파트 단지의 실제 관리 현황을 보면, 용도 위반 행위는 ‘불법’ 임대에만 그치지 않고 무단 수리 및 불법 리모델링과 같은 문제로 이어지고 있다.

Tuổi Trẻ와의 인터뷰에서 호치민시 공동주택 관리운영협회(HCMO) 회장 Nguyễn Tiến Dũng은 호치민시에서 주민이 임의로 화장실을 철거·이전해 누수를 일으키고 주변 세대의 구조와 생활에 영향을 미치는 사례가 아직 많지는 않다고 밝혔다. 일부 경우 관리위원회가 공사 중단을 요구했지만 집주인이 따르지 않아 phường 관할 당국이 개입해 해결해야 했다.

따라서 정부령 339/2026/NĐ-CP가 처벌 기준을 강화함에 따라 불법 개조를 통제하고 건물 구조를 보호하며 주민 공동체에 안전한 생활 공간을 되돌려줄 것으로 기대된다.

에어비앤비(Airbnb) 같은 온라인 플랫폼의 급성장으로 공동주택을 단기 임대로 운영하는 사례가 급증하면서 법적 논란이 커지고 있다.

Tuổi Trẻ와의 인터뷰에서 호치민시 변호사회 소속 변호사 Nguyễn Đăng Tư는 한 아파트가 에어비앤비 플랫폼에 임대용으로 등록되었다는 사실만으로는 관할 당국이 위반 여부를 판단하는 유일한 근거가 될 수 없다고 밝혔다. 활동의 본질을 평가하기 위해 관리 당국은 계약 명칭만이 아니라 실제 운영 방식을 종합적으로 검토한다.

변호사에 따르면 관할 당국이 고려하는 요소로는 임대 기간, 임차인 대상, 고객 교체 빈도, 객실 인수·인계 방식, 애플리케이션을 통한 광고, 숙박 관련 부대 서비스, 그리고 아파트의 승인된 설계 서류 및 용도 등이 포함된다.

“일일 또는 야간 단위로 임대하고, 투숙객이 지속적으로 교체되며, 체크인/체크아웃 절차와 부대 서비스를 제공하는 운영 방식이라면, 본질적으로 이러한 활동은 거주 목적 임대보다는 관광 숙박업에 가깝다”고 Nguyễn Đăng Tư 변호사는 분석했다.

무거운 처벌을 받을 위험을 피하기 위해 Tư 변호사는 아파트 소유주들이 해당 아파트의 승인된 설계 서류와 사용 용도를 꼼꼼히 확인하여 숙박업 운영이 허용되는 유형에 해당하는지 살펴볼 것을 여러 차례 권고했다.

만약 영업이 허용되는 경우라면 소방, 치안 질서, 거주 신고 및 세금 납부 의무에 관한 모든 규정을 완전히 이행해야 한다.

또한 변호사는 운영이 공동주택 관리 규정 및 공동주택 회의 결정에 부합해야 함을 강조했다.

호치민시의 경우 시 인민위원회는 결정문 19/2026/QĐ-UBND를 발표하여 공동주택 아파트 운영 시 승인된 유형, 사용 용도 및 설계 서류를 준수하도록 규정했다. 관광용 아파트를 운영하는 경우 운영 주체는 숙박 시설을 등록하고 관광 관련 법률 조건을 충족해야 한다.

많은 집주인들은 거주 등록만 하거나 영업세를 완전히 납부하기만 하면 단기 임대를 안심하고 할 수 있다고 생각한다. 그러나 전문가에 따르면 이는 위험한 오해다.

전문가는 납세 의무 이행은 발생한 수입에 대한 재정적 의무를 이행하는 것일 뿐, 아파트의 초기 사용 기능을 변경하는 법적 가치는 없다고 강조했다. 승인 서류상 아파트가 주거용으로만 지정되어 있으나 관광 숙박 시설처럼 지속적으로 운영된다면, 집주인이 세금을 모두 납부했더라도 이러한 활동은 여전히 법 위반으로 간주된다.

법무부가 최근 심의를 공개한 주택법(개정안)은 ‘기한부 공동주택’ 개념을 삭제하고 공동주택 사용 기한과 관련된 문제들을 명확히 규정했다.

출처: Tuổi Trẻ

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