사용연한 종료 후 아파트 소유주 권리 보장

아파트 사용연한과 소유주의 권익은 9월 22일 오전 열린 “결의안 21 이후 베트남 부동산 개발 및 투자 전략과 정책 업데이트” 세미나에서 특별한 관심을 받았다.

vn오늘의 베트남어 퀴즈단어

다음 한국어 뜻에 해당하는 베트남어 단어는?

“연한(년한), 기간”

①niên hạn

②công trình

③quyền lợi

④thời hạn

▶문장 퀴즈도 풀어보기

다음 한국어 문장을 베트남어로 올바르게 번역한 것은?

“이것은 완전히 새로운 규정이 아닙니다.”

①Đây là quy định hoàn toàn mới.

②Đây là lần đầu tiên áp dụng quy định này.

③Đây không phải quy định hoàn toàn mới.

④Đây không phải chính sách đã thay đổi hoàn toàn.

결의안 21-NQ/TW의 방향에 따르면, 아파트 사용연한은 건축물 건설 연한에 따라 연구될 예정이지만 소유주의 재산권은 반드시 보장되어야 한다.

건설부 주택 및 부동산시장 관리국의 Hoàng Thu Hằng 부국장은 그동안 건설부가 결의안 21의 방향을 제도화하기 위해 아파트 사용연한 및 사용기간에 관한 규정을 포함한 주택법 초안을 작성해 왔다고 밝혔다.

Hằng 부국장에 따르면, 이는 완전히 새로운 규정이 아니며 2023년 주택법에도 아파트 사용연한에 관한 규정이 이미 있었다.

그러나 2023년 주택법은 아파트 사용연한을 건축물 사용기간에 따라 규정하고 건설법 및 설계 서류를 근거로 하고 있지만, 사용연한이 종료된 후 국민과 재산 소유자의 권리가 어떻게 처리되는지, 재산 소유권을 상실하게 되는지 여부는 명확히 규정하지 않았다.

“이것은 매우 큰 문제입니다”라고 Hằng 부국장은 말했다. 그녀는 주택법(개정) 초안에서 건설부가 아파트 사용연한이 종료된 후에도 국민의 재산 소유권이 상실되지 않고 구체적인 권리로 전환된다는 점을 명확히 했다고 밝혔다.

현행 공동주택 개조 및 재건축 규정에 따르면, 1994년 이전에 건설된 공동주택의 경우 건물 사용 기한이 만료되면 소유자는 재정착 주택을 받거나, 사회주택 구입권을 얻거나, 자신이 소유한 토지사용권 비율에 따라 보상금과 토지사용권을 받을 권리가 있다.

1994년 이후 건설된 공동주택의 경우, 주민들은 재건축 비용을 공동 부담하여 새 공동주택으로 개조 및 재건축할 권리를 계속 갖는다. 사용 기한이 만료되면 소유자들은 실행 방안에 대해 논의하고 합의하게 된다.

소유자가 재건축 비용을 부담하고 싶지 않을 경우 토지사용권과 재산소유권을 타인에게 매각할 권리가 있다. 구매자는 새 공동주택 건설 비용을 부담하고 소유권을 계속 유지할 권리를 갖게 된다.

더 이상 비용을 부담하지 않을 경우, 소유자는 배분 비율에 따라 토지사용권에 대한 보상을 받을 권리가 있다. 공동주택의 토지사용권은 공동사용권이기 때문이다. 건물이 철거되면 소유 비율에 따른 토지사용권 부분이 금액으로 계산되어 보상된다.

해당 공동주택 지역이 추후 국가 관리기관의 도시계획에 포함되어 더 이상 공동주택 건설이 불가능한 경우에도, 주민들은 토지 면적에 대한 금전 보상을 계속 받게 된다.

“따라서 이번에 제시된 규정은 현행 주택법을 계승하고 소유자의 권리를 더욱 명확히 하기 위한 것입니다”라고 Hằng 씨는 밝혔다.

토지는 여전히 장기 사용

주택시장관리국 부국장에 따르면, 공동주택 사용 기한 문제 제기는 노후 공동주택 재건축 및 리모델링 시 병목 현상을 해소하기 위한 목적도 있다.

최근 공동주택 재건축 및 리모델링 과정에서 일부 병목 현상이 발생하여 주민들의 공동주택 사용 시 안전, 치안, 생명에 영향을 미치고 있다.

철거 및 재건축 시점에 대한 규정은 있지만 권리와 의무에 대한 구체적 규정이 없는 상황이다. 따라서 사업주나 국가 관리 기관이 공사 철거를 진행할 때 많은 어려움을 겪는 반면, 주민들은 이것이 자신의 권익에 직접적인 영향을 미칠까 우려하고 있다.

Hằng 부국장이 언급한 또 다른 이유는 도시 정비, 생활 수준 향상 및 공사 품질 향상 요구사항이다. 그러나 그녀에 따르면, 공동주택에서 수년간 거주하다 보면 계속 그대로 살면서 변화나 수리를 하지 않아 건물이 점차 낙후되는 심리가 있다고 한다.

고급 공동주택 단지도 수년 후에는 노후 공동주택이 되어 많은 항목이 낙후된다.

Hằng 부국장에 따르면, 건물 수명 주기에 주목하지 않으면 시간이 지남에 따라 건설 및 운영 품질이 영향을 받을 수 있다.

또한 그녀는 주민들이 토지 사용권에 대해 안심할 수 있다고 강조했다. 현재 토지 사용권은 여전히 장기적이다.

“토지 사용권도 건물 기한을 따를 것이라는 일부 의견이 있었지만 그렇지 않습니다. 현재 방침에 따라 토지는 여전히 장기 사용이 가능하며, 건물 사용권만 기한이 있습니다”라고 Hằng 부국장은 말했다.

이와 관련해 Phan Đức Hiếu 박사(국회 경제재정위원회 상임위원, 제16기 국회의원)는 현재 공동주택 소유 기한에 관한 일부 정보가 결의 21호의 취지와 어긋나며 부동산 시장에 잘못된 영향을 미치고 있다고 지적했다.

그는 “아파트를 서둘러 사라”는 정보를 예로 들며, 결의 21호 이전 아파트는 장기 소유가 가능하지만 결의 21호 이후에는 기한이 있다는 논리가 잘못된 정보라고 밝혔다.

그에 따르면 공동주택 기한에 대한 방향성은 완전히 새로운 내용이 아니다. 과거에도 공동주택 소유권 증서에 기한이 명시되지 않았지만, 법률에는 이미 건물이 사용 조건을 충족하지 못할 경우의 처리에 대한 규정이 있었다.

Phan Đức Hiếu 박사는 결의 21호가 공동주택 소유에 관한 법적 규정을 완성하는 진전이라고 평가했다. 이번 규정은 주민의 아파트 소유권, 공동주택의 사용 연한이 끝나거나 사용 불가능할 때 토지에 대한 권리, 그리고 신규 건설 및 개발 시 각 당사자의 권리와 의무를 더욱 명확히 했다.

다만 이러한 규정의 제도화, 특히 증서에 연한을 기재하는 방식은 여전히 면밀한 연구가 필요하다고 그는 덧붙였다.

Hiếu 씨는 건축물의 초기 설계상 내용연수와 실제 사용 내용연수를 구분해야 한다고 주장했다. 두 기한은 일치하지 않을 수 있으므로 두 경우 모두에서 아파트 소유주의 권리와 이익을 보장할 수 있는 적절한 규정이 필요하다는 것이다.

“아파트가 더 이상 사용할 수 없어 철거해야 할 때, 세대와 토지에 대한 소유주의 권리 및 신축 건물 개발에 대한 사항을 명확히 규정해야 한다”고 그는 말했다.