외국 기관·개인의 단독주택 소유 허용 규정 폐지

2026년 주택법 개정안이 외국 기관 및 개인의 단독주택 소유 허용 규정을 폐지하고, 법정 조건 내에서 아파트 소유권만 유지하는 방안을 제시했다. 이는 베트남 부동산 정책뿐만 아니라 새로운 토지 관리 방향과의 일관성 확보 요구와도 관련된 주목할 만한 변화다.

2023년 주택법은 외국인의 베트남 내 주택 소유를 금지하지 않았다. 오히려 법정 요건을 충족하는 외국 기관 및 개인이 특정 조건과 한도 내에서 주택을 구매, 할부 구매, 증여, 상속받아 소유할 수 있도록 허용했다.

단독주택의 경우, 현행법은 phường(행정구역) 규모의 인구에 해당하는 지역당 250채를 초과하지 않도록 소유 수량을 제한하고 있다. 외국인이 소유할 수 있는 주택은 조건을 충족하는 프로젝트 내에 위치해야 하며 국방·안보 보장이 필요한 지역에 속하지 않아야 한다. 이는 통제된 개방 메커니즘이다.

2023년 주택법 시행 이후 외국 기관 및 개인이 새로 소유한 주택은 1,500채 이상이며, 현재까지 누적 6,000채 이상에 달한다.

이러한 수치는 이번 개정이 단순히 외국인이 소유한 단독주택 수량에서 비롯된 것이 아니라, 더 근본적으로는 단독주택과 토지 사용권 간의 관계에서 비롯되었음을 보여준다.

2026년 7월 28일자 중앙집행위원회 결의안 21-NQ/TW는 토지법 및 관련 법률 개정에 관한 관점과 방향을 담고 있으며, “토지의 사유화는 절대 불허”라는 원칙을 강조하는 동시에 외국인의 토지사용권 양도 수령을 어떠한 형태로도 허용하지 않는다고 명시했다. 다만 결의안에서 제시된 방향에 따라 해외 거주 베트남계의 경우는 예외로 한다.

이는 법률 개정 시 통일적으로 제도화되어야 할 중요한 정치·법률적 방향이다.

법안 초안은 국방·안보 보장에 관한 규정들을 그대로 계승하고 있다. 이에 따라 외국 기관 및 개인은 국방·안보 보장이 필요한 구역에 속하지 않는 프로젝트에서만 주택을 소유할 수 있다.

초안은 또한 이러한 구역에 대한 세부사항을 정부가 규정하도록 위임했다. 외국 기관 및 개인의 단독주택 소유권 배제는 외국인의 독립적인 주거용 필지 사용권과 직접 연계된 주택 소유 메커니즘의 형성 가능성을 피하기 위한 것으로 이해될 수 있다.

외국인의 단독주택 소유를 계속 허용할 경우, 법률은 건축물 소유권과 그 아래 및 주변 토지 사용권 간의 관계를 동시에 처리해야 한다.

반면 초안은 아파트 소유권이 공동 토지사용권과 연계된다고 규정하고 있다. 이에 따라 외국 기관 및 개인은 한 아파트 건물 내 세대 수의 30% 이하를 매입, 할부 매입, 증여 수령, 상속 수령 및 소유할 수 있다. 프로젝트에 여러 동이 있을 경우 이 제한은 각 동별로 적용된다.

또한 결의 21호를 시행한다는 것이 외국인의 주택 소유권을 제거해야 한다는 의미와 동일하다는 해석도 피해야 한다.

결의 21호는 토지 정책과 토지에 대한 권리에 집중하고 있다. 반면 주택 소유권은 베트남 법률 체계 내에서 주택법과 민법에 의해 조정되는 재산 관계이다.

따라서 명확한 경계를 설정할 필요가 있다. 외국인은 법률이 허용하는 범위 내에서 주택을 소유할 수 있지만, 결의 21호의 방향과 어긋나는 토지 사용권 양도 메커니즘을 만들어서는 안 된다.

조건부 공동주택 소유권 유지는 두 가지 요구사항을 동시에 충족할 수 있다. 베트남에서 합법적으로 거주하고 일하며 투자하는 외국인에게 편의를 제공하면서도, 독립된 주거용 토지 필지 사용권으로 확대되지 않도록 하는 것이다.

이는 주택 시장의 통합 및 발전 요구와 국가 토지 자원의 엄격한 관리 요구 사이의 균형이다.

법 개정 시 특히 중요한 문제는 경과 규정이다. 새 법이 더 이상 외국인의 개별 주택 소유를 허용하지 않는다면, 2023년 주택법 및 관련 법률에 따라 이미 구입하고 합법적 소유권을 인정받은 주택들의 법적 운명을 명확히 규정해야 한다.

각 경우에 대해 소유권 지속, 양도, 증여, 상속, 담보 설정 및 재산 처리 권리를 명확히 규정하여 법적 안전성을 보장하고 국가가 이미 인정한 재산권을 존중해야 한다.

동시에 외국인과 해외 거주 베트남인, 해외 거주 베트남계, 외국 국적을 동시에 보유한 베트남 공민을 명확히 구분하여 법률 적용 시 통일성을 보장해야 한다.

결의안 21호의 방향에 따른 주택법 개정은 외국인에 대한 “문 닫기” 조치로 보아서는 안 되며, 주택 소유권과 토지에 대한 권리 사이의 법적 경계를 재확립하는 과정으로 이해해야 한다.

명확하고 엄격한 규정과 합리적인 전환 메커니즘이 있다면, 새 정책은 토지 관리 원칙과 국가 이익 보호를 보장하는 동시에 합법적으로 확립된 재산권을 침해하지 않을 수 있다. 이것이야말로 원칙에 부합하고 법률의 동기화를 이루며 법적 안전을 보장하는 방향으로 결의안 21호를 제도화하는 올바른 방법이다.

2014년 주택법은 외국인이 소유한 주택/아파트를 자산으로서 사용하고 활용할 권리를 허용했다. 이는 개인 목적으로만 사용을 허용했던 이전에는 해결되지 못했던 핵심 사항이다.

출처: Tuổi Trẻ

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