2026년 주택법 개정안 초안의 공동주택 분류 규정과 사용 기한 만료 시 처리 메커니즘이 여론의 특별한 관심을 끌고 있다.

주택법 개정안 초안에 따르면 공동주택은 두 그룹으로 나뉜다. 구(舊) 공동주택과 구 공동주택이 아닌 것이다.

vn오늘의 베트남어 퀴즈단어

다음 한국어 뜻에 해당하는 베트남어 단어는?

“공평하다, 정의롭다”

①bồi thường

②công bằng

③bất động sản

④chủ sở hữu

▶문장 퀴즈도 풀어보기

다음 한국어 문장을 베트남어로 올바르게 번역한 것은?

“규정 초안은 특별한 관심을 끌고 있다.”

①Quy định mới đang gây ra sự chú ý đặc biệt.

②Luật sửa đổi đang nhận được sự chú ý đặc biệt.

③Dự thảo quy định đang thu hút sự chú ý đặc biệt.

④Dự thảo luật đã thu hút sự chú ý đặc biệt.

제2조 13항에 따라 ‘구 공동주택’은 1994년 이전에 건설된 공동주택 프로젝트를 말한다. 기한 만료 시 소유주는 공동주택 총회를 통해 투자자를 선택하거나 국가가 개입하여 선택할 수 있다.

공동주택 소유주는 최소한 기존 면적과 동일한 면적의 신축 공동주택으로 보상받는다(추가 비용 없음). 국가는 투자자가 공동주택 소유주에게 보상(현지 재정착) 후 이익을 얻을 수 있도록 더 높은 계획 및 건축 지출에 대한 메커니즘을 제공한다.

두 번째는 ‘구 공동주택이 아닌 공동주택’으로, 1995년 이후에 건설된 것을 의미한다. 사용 기한 만료 시 소유주들은 공동 토지 면적을 계속 사용하되 소유 비율에 따라 재건축 투자 비용을 자체 부담해야 하며, 구 공동주택 그룹과 같은 보상 메커니즘은 적용되지 않는다. 공동주택 재건축을 위한 비용 분담은 프로젝트 일정에 따라 납부하거나 주택 인도 후 일시 납부하는 것으로 합의되며, 보상 및 재정착 방안에서 확정된다.

Tuổi Trẻ와의 인터뷰에서 호치민시의 한 부동산 기업 관계자는 1995년 이후 운영에 들어간 프로젝트에 대한 새로운 규정이 유동성과 주택 구매자의 신뢰에 매우 큰 영향을 미칠 것이라고 평가했다.

그에 따르면, 과거 상업용 아파트를 구매할 때 고객들은 보상 및 재정착 메커니즘이 일괄 적용되는 현행 법률 체계에 따라 거래한다고 판단했다. 갑작스러운 메커니즘 변경으로 1995년 이후 프로젝트 구매자들이 공사 기한이 끝나면 자비로 재건축해야 한다면 아파트 시장의 매력이 감소할 수 있으며, 동시에 향후 도시 재개발을 추진하는 사업 시행자들에게도 어려움을 초래할 수 있다.

**전문가: 재정적 의무 배분의 불합리성**

정책 경제 및 도시 개발 분석 관점에서 전문가들은 주민들에게 재정적 의무를 배분할 때 상응성과 합리성을 검토해야 한다고 지적한다.

똑같이 재정적 의무를 완전히 이행하고 새 법이 발효되기 전에 합법적 소유권을 확립한 소유주임에도 불구하고, 오직 건설 시점(1995년 이전 또는 이후)만을 기준으로 한 그룹은 재건축 비용을 자비로 부담하게 하고, 다른 그룹은 보상 지원을 받게 하는 것은 충분히 설득력이 있다고 보기 어렵다.

전문가에 따르면 건축물 시공 시점은 품질 관리나 검정을 위한 기술적 근거일 뿐, 소유자의 재정적 의무를 근본적으로 변경할 수는 없다. 이러한 메커니즘을 적용하면 의도치 않게 모든 리스크와 정책 비용이 이전에 부동산을 구입하고 소유한 사람들에게 전가된다.

Tuổi Trẻ와의 인터뷰에서 호치민 변호사회 소속 Nguyễn Quốc Thụy Phương 변호사는 새 법으로 이전 주택 구매자의 권리를 축소할 수 없다고 강조했다.

그는 2013년 헌법이 사유재산권과 상속권을 법으로 보호한다고 명시하고 있다고 밝혔다. 동시에 모든 사람은 주거에 대한 소유권과 자신의 재산에 대한 합법적 소유권을 갖는다. 이는 이미 확립된 소유권의 가치나 행사 조건을 상당히 변경할 가능성이 있는 정책을 검토할 때 중요한 헌법적 근거다. “따라서 공동주택에 대한 새로운 법적 메커니즘을 구축할 때 ‘사용 기한이 만료된 공동주택을 어떻게 처리할 것인가’와 같이 건축물 관리 관점에서만 문제를 제기할 수는 없다”고 Phương 변호사는 말했다.

이에 따라 그녀는 1995년 이후 아파트들이 재건축 비용을 자체 부담하도록 의무화하는 규정은 소급 적용의 성격을 띠며, 이전에 확립된 재산권에 대해 불리한 재정적 의무를 발생시킨다고 주장했다. “이전에 아파트를 구입한 사람들의 권리를 축소하기 위해 새 법을 사용할 수는 없습니다. 소유주가 비용을 자체 부담하는 메커니즘을 공포한다면, 이 규정은 새 주택법이 공식적으로 발효되는 날부터의 신규 건설 프로젝트에만 적용되어야 합니다”라고 Phương 변호사는 단언했다.

Tuổi Trẻ와의 인터뷰에서 호치민시 변호사회 소속 한 변호사는 초안이 “이전에 합법적 소유권을 확립한 소유주 그룹에 대해 새로운 재정적 의무를 부과하면서, 유사한 상황에 있는 다른 소유주 그룹에는 다른 보장 메커니즘을 적용하는 것을 허용하는 법적 근거와 객관적 기준이 무엇인가?”라는 질문에 명확히 답해야 한다고 밝혔다.

이것은 단지 형식적 평등의 문제가 아니다. 더 중요한 것은 분류 기준의 합리성, 객관성, 상응성을 검토해야 한다는 점이다.

메커니즘의 차이가 각 아파트 유형의 실제적 특성에서 비롯된다면, 초안은 그러한 특성을 명확히 규정하고 건물의 특성과 소유주가 부담해야 하는 재정적 의무 사이의 직접적 연관성을 입증해야 한다.

반대로, 주택 소유권의 종류와 공용 토지 부분에 대한 소유 관계가 동일하지만 단지 건축 시점이나 소유권 확립 시점이 다르다는 이유만으로 소유주의 재정적 의무가 근본적으로 달라진다면, 새로운 정책이 의도치 않게 해당 정책의 위험과 비용을 정책 시행 전에 이미 부동산을 구매하고 소유한 사람들에게 전가하는 일이 없도록 특별히 신중을 기해야 한다.

토지법 개정안 초안의 국가 토지 가격 결정 메커니즘은 시장의 투명성을 높일 것으로 기대된다. 하지만 중간 소득층이 주택을 소유할 수 있게 하려면 초기 토지 비용을 낮추는 것만으로는 충분하지 않다.