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HANSANG VIETNAM LIFE INFO 한상베트남 생활정보 RESIDENCE CARD RENEWAL GUIDE · 2026.06 UPDATE FIELD GUIDE CƯ TRÚXÁC NHẬN실전2026 HCMC EXPAT...
HANSANG VIETNAM LIFE INFO
한상베트남 생활정보
PROPERTY SALE & REMITTANCE GUIDE · 2026.06 UPDATE
FIELD GUIDE
매각
송금
실전
2026
송금
실전
2026
⚡ FIELD NOTE · 2026.06
“아파트는 팔았는데,
이 돈을 한국으로 어떻게 가져오죠?” — 한 번에 정리
이 돈을 한국으로 어떻게 가져오죠?” — 한 번에 정리
베트남에서 외국인이 부동산(대개 아파트)을 매각하고 그 대금을 한국으로 안전하게 가져오려면, 모든 자금 흐름을 베트남 은행 시스템을 통해 투명하게 증명하는 것이 핵심이다. 베트남은 외환 관리가 매우 엄격해서, 현금 거래나 비공식 루트를 쓰면 추후 송금이 아예 막힐 수 있다. 그리고 의외로 가장 중요한 변수는 ‘파는 시점’이 아니라 ‘살 때 기록을 남겼는가’다. 이번 호는 합법적으로 자금을 회수하기 위한 단계별 절차와 주의사항을 호치민 현장 기준으로 정리한다.
00
대전제 — 매입 당시 증빙
DID YOU KEEP THE RECORD?
가장 먼저 확인
최초 매입 시 자금 증빙이 있는가?
송금의 시작은 매도가 아니라 ‘매입 당시 기록’이다. 베트남 은행에서 송금을 승인받으려면, 최초 매입 당시 한국→베트남으로 투자 자금을 합법적으로 송금했던 해외송금 영수증(Inward Remittance Advice)이나, 베트남 내 본인 계좌에서 시행사로 대금이 지급된 내역이 반드시 있어야 한다.
핵심
즉 “내가 합법적으로 들여온 돈으로 이 아파트를 샀다”는 사실을 은행에 보여줄 수 있어야 그 돈을 다시 내보낼 수 있다. 들어온 길이 깨끗해야 나가는 길이 열린다는 원리다. 이 증빙이 없으면 매각 자체는 가능해도 송금 단계에서 막힐 수 있다.
놓치기 쉬운 서류 · 세관신고서
입국 때 받은 ‘노란 종이’를 버리지 말 것
투자금을 현금으로 직접 들고 들어온 경우, 입국 시 작성하는 세관신고서가 그 돈의 출처를 증명하는 핵심 서류가 된다. 한국인은 통상 1만 달러까지 반입 가능한데, 이때 신고서를 대충 쓰거나 잃어버리면 나중에 그 돈이 “출처 없는 돈”으로 취급될 수 있다. 은행은 사람을 믿는 게 아니라 서류로만 판단한다. 수년 전 입국 때의 신고서 원본까지도 보관해 두는 게 안전하다.
현지인 명의 매입의 함정
“현지인 친구 명의로 사 뒀다가, 친구가 팔아서 내게 주면 된다”는 생각은 위험하다. 현지인이 외국인에게 큰돈을 보낼 때는 그 사유(증여인지, 대여인지 등)를 소명해야 하고, 대여라면 차용증·이자 증빙을 요구받는다. 억지로 끼워 맞추다 세무조사로 번지면 자금이 묶이는 것을 넘어 출국이 제한되는 상황까지 갈 수 있다.
“들어온 길이 깨끗해야
나가는 길이 열린다”
01
매매 계약 체결 & 대금 수령
STEP 1 · CONTRACT & PAYMENT
은행 계좌 거래 필수
매수자와 공증사무소(Phòng Công Chứng)에서 공식 매매계약서를 작성한다. 매매대금은 절대 현금으로 받으면 안 되고, 매도인(본인) 명의의 베트남 은행 계좌(외화 또는 동화 계좌)로 전액 입금받아야 은행이 자금 출처를 인정해 준다.
02
베트남 양도소득세 신고·납부
STEP 2 · VIETNAM TAX 2%
매매대금의 2%
베트남 세법상 개인의 부동산 양도소득세는 양도차익(이익) 기준이 아니라 전체 매매대금(양도가액)의 2%를 납부하는 방식이다. 설령 손해를 보고 팔았더라도 무조건 2%를 내야 한다. 납부 후 세금납부 영수증(Biên lai nộp thuế)을 반드시 확보할 것.
2026 · 송금 증빙·고시지가 강화
2% 단일세율은 유지되지만, 2026년부터 거래 자금 흐름의 은행 송금 증빙이 더 중요해졌고, 지방정부 고시지가보다 낮게 신고한 금액은 인정되지 않는다. 즉 세금을 줄이려는 다운계약(이중계약)이 사실상 막혔다는 뜻이다. 참고로 재정부는 차익에 20%를 매기는 선택적 과세안도 논의 중이라, 비용 증빙이 가능한 경우 유리한 방식을 고를 수 있게 될 가능성이 있다(아직 확정 전이니 매도 시점에 최신 규정 확인 권장).
세금 납부 — 실제 타임라인
세금 납부는 두 단계로 나뉜다. ① 매매 공증 계약서상 금액 기준으로 거래세 납부 신청을 하면, ② 세무서에서 이를 검토해 세금 코드를 발급한다 — 이 단계에 통상 약 1주일이 소요된다. 코드를 받은 뒤에야 실제 납부가 가능하고, 납부 영수증이 나와야 은행 송금을 진행할 수 있다. 즉 공증 완료 시점부터 송금 가능 시점까지 최소 1주일 이상의 공백이 생긴다는 점을 일정에 반드시 반영해야 한다.
📌 영수증은 두 번 쓰인다 · 순서가 중요
이 2% 납부 영수증은 ① 베트남 은행 송금 신청 때, ② 나중에 한국에서 외국납부세액공제 받을 때 — 두 번 모두 필요하다. 원본을 절대 잃어버리지 말 것. 그리고 순서를 기억하자 — 세금 납부가 끝나기 전에는 해외 송금이 되지 않는다. ‘매도 → 세금 납부 신청 → 세금코드 수령(~1주일) → 납부 → 송금’이 정해진 흐름이다.
03
베트남 은행에 해외송금 신청
STEP 3 · APPLY REMITTANCE
증빙 제출 & 심사
자금이 입금된 베트남 현지 은행에 방문해 환전 및 한국 송금을 신청한다. 이때 은행이 요구하는 필수 서류를 제출해야 한다. 소통 측면에서 한국계 은행(신한베트남·우리베트남 등)이 유리하다는 의견이 많다.
외국인은 ‘창구 방문’이 원칙
외국인의 부동산 대금 해외 송금은 앱·온라인으로는 거의 처리되지 않고, 은행 창구를 직접 방문해 신청하는 경우가 일반적이다. 신청서의 송금 사유(Purpose)란에는 ‘부동산 매각 대금(Property sale proceeds)’처럼 명확히 기재하고, 송금 금액을 정확히 적는다. 자금 출처·서류 심사는 보통 1~3영업일이 걸리고, 금액이 클수록 심사가 강화된다.
기혼자 · 추가 서류 가능
외국인, 특히 기혼자는 위 기본 서류에 더해 혼인관계증명서나 배우자 동의 서류를 요구받을 수 있다. 부부 공동재산 여부를 확인하려는 절차다. 은행·지점마다 요구가 다르므로, 방문 전에 해당 지점에 필요 서류 목록을 미리 확인해 두면 헛걸음을 줄일 수 있다.
USD로 직접 받으면 더 편하다
송금 통화를 USD(달러)로 지정하면 베트남 동 → 달러 → 원화의 이중 환전 단계를 줄일 수 있다. 한국 측 달러 계좌로 받으면 환전 손실을 최소화할 수 있고, 필요할 때 원화로 환전하면 된다. 베트남 은행에서 동화 잔액을 달러로 환전한 뒤 송금하는 방식이 일반적이며, 이 과정에서 환전 수수료가 한 번 발생한다.
계약부터 송금 완료까지 — 단계별 예상 소요기간
| ① 매매 계약·공증 | 공증사무소 방문, 계약서 작성·수령 매도인이 반드시 베트남에 있어야 하는 구간 |
|---|---|
| ② 잔금 수령 확인 | 본인 명의 계좌로 전액 입금 확인 후 은행 방문 → 위임장·송금증 작성(은행 직원 앞) |
| ③ 거래세 납부 신청 | 공증 계약서 금액 기준 세금 코드 신청 → 코드 수령까지 약 1주일 소요 |
| ④ 세금 납부 | 코드 수령 후 2% 납부 → 영수증 수령 |
| ⑤ 은행 송금 처리 | 위임장 받은 대리인이 서류 제출 심사 후 약 2~3 영업일 내 USD 송금 |
| ⑥ 수취 확인 | 한국 계좌 도착까지 1~3 영업일 추가 |
핵심 실무 — 위임장(Power of Attorney)
매도인이 베트남에 없어도 송금된다
세금 코드 수령에 약 1주일이 걸리기 때문에, 대부분의 매도인은 공증·잔금 수령·은행 서류 작성까지만 현지에서 마치고 귀국한다(통상 2~3박 방문). 이후 세금 납부와 USD 송금은 위임장을 받은 대리인(피위임자)이 진행한다. 위임장은 은행 자체 포맷으로, 은행 직원 앞에서 매도인이 직접 서명해야 한다. 이미 계좌 정보가 적힌 송금증도 같이 작성해 두면, 매도인이 없는 상태에서도 지정 계좌로만 안전하게 송금이 이뤄진다.
송금증(Wire Transfer Form) 작성 요령
송금증에는 매도인 본인 정보, 베트남 VND 계좌 정보, 해외에서 USD를 받을 수취 계좌 정보를 기입한다. 단, 상세 송금 금액은 비워 두는 것이 일반적이다. 달러 환율이 실시간으로 변동하고, 거래세·공증 비용·은행 수수료 등이 최종 차감된 뒤의 금액이 확정되기 때문이다. 피위임자가 실제 송금 당일 금액을 기입하게 된다.
송금 금액 상한 — 공증 계약서 금액이 기준
해외로 송금할 수 있는 금액은 아파트 매매 공증 계약서에 기재된 금액을 초과할 수 없다. 즉 실제로 받은 금액이 계약서보다 더 많다면 초과분은 송금이 막힌다. 이것이 다운계약(이중계약)을 쓰면 안 되는 또 하나의 이유다 — 계약서 금액이 낮으면 그만큼 합법적으로 보낼 수 있는 돈이 줄어든다.
위임장이 있어도 제3자 계좌 송금은 불가
위임장으로 대리인이 처리하더라도, 매도인이 사전에 송금증에 지정한 계좌 외의 계좌로는 송금이 불가능하다. 즉 위임을 악용한 자금 유용이 구조적으로 차단돼 있다. 매도인이 지정한 본인 계좌에만 안전하게 도달한다.
⏱️ 전체 기간 감안 — 최소 2주 이상
공증 완료 → 세금코드 수령(~1주일) → 납부 → 은행 심사(2~3일) → 수취(1~3일)까지, 빠르면 약 2주, 서류 보완이 필요하면 그 이상 걸릴 수 있다. 매도인이 현지에 있어야 하는 구간은 ①~② 공증·은행 서류 작성까지이고, 그 이후는 위임장으로 처리 가능하다.
04
한국 국세청 양도소득세 정산
STEP 4 · KOREA TAX
매도일 다음 달부터 2개월 이내
자금이 한국 계좌로 들어오면 세무 대리인을 통해 해외부동산 양도소득세 신고를 진행한다. 정확히는 양도일(통상 잔금일)이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고이고, 그 다음 해 5월에 확정신고를 한다(1건만 있고 예정신고를 마쳤으면 확정신고 생략 가능). 한국은 베트남과 달리 ‘실제 양도차익’을 기준으로 기본세율(6~45%)을 적용하며, 베트남에 낸 2% 세금은 외국납부세액공제로 이중과세를 조정한다.
해외부동산엔 적용 안 되는 혜택
국내 주택과 달리 해외부동산은 1세대 1주택 비과세·장기보유특별공제·다주택 중과세율이 모두 적용되지 않는다. 즉 보유를 오래 했다고 공제가 늘지 않으니, 차익이 크면 세 부담도 그만큼 커질 수 있다. 또 양도 다음 해 6월까지 ‘해외부동산 취득·처분명세서’ 제출 의무가 별도로 있다.
거주자 / 비거주자 구분이 먼저
위 신고 의무는 한국 ‘거주자’(특히 양도일까지 5년 이상 계속 국내 거주한 경우)에게 적용된다. 반대로 한국에 주소·거소를 두지 않고 장기간 베트남에 거주(통상 1년에 며칠만 한국 방문)하는 경우 세법상 ‘비거주자’로 볼 여지가 크고, 비거주자는 원칙적으로 국내원천소득에만 한국 소득세 납부 의무가 있다. 즉 베트남에서 번 급여나 베트남 부동산 매각 차익 같은 해외원천소득은 한국 과세 대상이 아닐 수 있다. 다만 거주자 판정은 단순히 ‘몇 일 머물렀나’만이 아니라 주소·생계를 같이하는 가족·국내 자산 등 생활관계를 종합해 결정되므로, 단정하지 말고 본인 상황을 세무사와 확인하는 것이 안전하다.
귀국 예정이라면 주의
현재 비거주자라도 퇴사·귀국으로 한국 거주자가 되는 시점부터는 신고 의무가 달라진다. 매각·송금 타이밍과 귀국 시점이 겹치면 판정이 미묘해질 수 있으니, 큰 자금 정리는 귀국 전에 세무사와 시나리오를 잡아 두는 편이 안전하다.
“베트남 세금은 매매가의 2%,
한국 세금은 실제 차익 기준 —
그리고 ‘내가 거주자냐’에 따라
한국 과세 여부가 갈린다.”
한국 세금은 실제 차익 기준 —
그리고 ‘내가 거주자냐’에 따라
한국 과세 여부가 갈린다.”
05
“팔면 얼마가 남나” — 비용 구조
MANDATORY vs OPTIONAL COSTS
매도 시 발생하는 비용은 반드시 내야 하는 법정 비용과 에이전트를 쓸 경우에만 발생하는 선택 비용으로 나뉜다. 혼동하지 않도록 구분해 두는 것이 중요하다.
① 법정 의무 비용 — 반드시 발생
• 양도소득세(PIT) 2% — 매매가 기준, 법으로 정해진 세금. 손해를 봐도 납부해야 한다. 은행 송금 시 납부 영수증 원본 필수.
• 공증 수수료 — 공증사무소(Phòng Công Chứng)에서 매매계약서를 공증할 때 내는 실비. 매매가에 따라 다르나 통상 수십만~수백만 동 수준.
• 은행 송금 수수료 — 해외 전신환 발송 시 은행이 부과하는 수수료(기본 약 5달러 + 소액 %). 환전 시 환율 스프레드도 발생.
• 공증 수수료 — 공증사무소(Phòng Công Chứng)에서 매매계약서를 공증할 때 내는 실비. 매매가에 따라 다르나 통상 수십만~수백만 동 수준.
• 은행 송금 수수료 — 해외 전신환 발송 시 은행이 부과하는 수수료(기본 약 5달러 + 소액 %). 환전 시 환율 스프레드도 발생.
② 선택 비용 — 에이전트 이용 시만 발생
• 부동산 중개 수수료 — 매수자를 구해 준 중개인에게 지급. 법정 상한선은 없으며 통상 매매가의 1~2% 수준으로 협상된다.
• 행정·컨설팅 대행 수수료 — 공증 대행, 세무 신고 대리, 은행 서류 준비 동행 등 전문가에게 맡기는 비용. 업체·범위에 따라 천차만별이며, 본인이 직접 처리하면 발생하지 않는다.
• 행정·컨설팅 대행 수수료 — 공증 대행, 세무 신고 대리, 은행 서류 준비 동행 등 전문가에게 맡기는 비용. 업체·범위에 따라 천차만별이며, 본인이 직접 처리하면 발생하지 않는다.
| 구분 | 직접 처리 시 | 에이전트 이용 시 |
|---|---|---|
| 양도세(PIT) | 2% | 2% |
| 공증·은행 실비 |
약 0.3~0.5% | 약 0.3~0.5% |
| 중개·컨설팅 | 없음 | 1~2% |
| 합계 | 약 2.3~2.5% | 약 3.5~4.5% |
어느 쪽이 나을까
에이전트를 쓰면 공증 동행·세무 대리·은행 서류 준비까지 일괄 처리돼 편하지만, 수수료 1~2%가 추가된다. 직접 처리하면 비용을 절감할 수 있지만 각 단계의 서류·절차를 본인이 챙겨야 하고, 서류 하나라도 빠지면 송금이 막히는 리스크가 있다. 베트남어·현지 은행 소통이 가능하다면 직접 처리도 충분히 가능하다.
소유권 형태에 따라 처리가 다르다
50년 소유권(핑크북) vs 장기임대(Leasehold)
외국인이 베트남 주택을 취득할 때 50년 소유권(Ownership)으로 등기된 경우와 장기 임차권(Leasehold) 형태로 계약한 경우는 법적 성격이 다르다. 공증·은행 심사 단계에서 요구 서류와 처리 방식이 달라질 수 있어, 계약서상 본인 물건이 어느 형태인지 먼저 확인하는 것이 중요하다. Leasehold 형태는 핑크북이 아닌 별도 권리 서류로 소명해야 하는 경우가 있다.
💡 역산해서 계획하는 법
예를 들어 매매가 30억 동 아파트를 에이전트 없이 직접 처리한다면, 양도세 2% + 실비 약 0.5% = 약 2.5%, 7,500만 동이 나간다. 에이전트를 쓰면 여기에 수수료 1~2%가 더해진다. 미리 계산해 두면 “순수 회수 금액”을 예상할 수 있다.
06
완벽하게 갖춰야 처리된다
REQUIRED DOCUMENTS
은행마다 세부 요구가 조금씩 다르지만, 일반적으로 아래 서류가 완벽하게 구비되어야 송금이 처리된다.
① 본인 증빙
여권 원본 및 유효한 비자/거주증
② 최초 매입 증빙
최초 부동산 매매계약서(SPA) / 분양계약서(최초 소유주 소유권 증빙용, 원본대조공증본), 최초 자금 반입 영수증. 현금으로 들여왔다면 입국 시 세관신고서 원본.
③ 이번 매도 증빙
공증된 매도 계약서(아파트 매매 공증 계약서) 원본, 아파트 소유권 증서(핑크북)(발급된 경우), 그리고 매도 대금 입금 내역 — 매수자 → 매도인 본인 명의 계좌로 들어온 흐름이 보여야 한다.
④ 세금 납부 증빙
거래세(2%) 납부 고지서(세무서 확인본 — 원본대조공증본)와 거래세 납부 영수증(실제 납부 확인서 — 원본대조공증본). 이 두 서류는 신청서와 영수증이 별개이므로 둘 다 챙겨야 한다. 임대 수익이 있었다면 임대소득세 납세 증명서도 추가.
⑤ 위임장 + 송금증 (은행 자체 포맷)
매도인이 세금 납부·송금 전에 베트남을 떠나야 하는 경우 필수. 위임장은 매도인이 은행 직원 앞에서 직접 서명해야 하며, 은행 자체 포맷을 사용한다. 송금증에는 매도인 정보·VND 계좌·수취 USD 계좌 정보를 기입한다(금액란은 통상 비워 둠 — 환율 변동 및 비용 차감 반영). 위임장이 있어도 지정 계좌 외 제3자 계좌 송금은 불가하므로 안전하다.
⑥ 기혼자 추가 서류
기혼자는 혼인관계증명서·배우자 동의 서류가 추가로 요구될 수 있다. 해외 수취 계좌 정보도 미리 준비한다.
신한은행 베트남 기준 제출 서류 (참고)
· 은행·지점에 따라 요구 서류가 달라질 수 있음 · 방문 전 해당 지점 사전 확인 권장
① 아파트 매매 공증 계약서
🇻🇳 Hợp đồng công chứng mua bán căn hộ
공증사무소(Phòng Công Chứng)에서 거래 당사자 양방이 출석해 법적 효력을 부여받은 매도 계약서다. 매도 대금 규모와 거래 당사자 정보가 모두 담겨 있어, 은행이 송금 금액의 상한과 거래 적법성을 판단하는 핵심 근거가 된다. 원본 제출.
② 위임장
🇻🇳 Giấy ủy quyền
매도인이 세금 납부 또는 은행 서류 제출 시점에 베트남에 없는 경우, 지정된 대리인(피위임자)이 관련 업무를 처리할 수 있도록 권한을 위탁하는 문서다. 은행마다 자체 지정 양식을 사용하며, 반드시 매도인 본인이 은행 직원 앞에서 서명해야 효력이 발생한다. 원본 제출.
③ 송금증
🇻🇳 Giấy chuyển tiền / Lệnh chuyển tiền
해외 송금을 위해 은행에 제출하는 서류로, 매도인 본인 인적사항·베트남 내 VND 출금 계좌·해외에서 USD를 수령할 수취 계좌 정보를 기재한다. 송금 금액란은 통상 빈칸으로 두고, 대리인이 실제 송금 당일 환율 및 공제 비용이 확정된 후 채운다. 위임장과 마찬가지로 은행 자체 양식 사용. 원본 제출.
④ 거래세 납부 고지서
🇻🇳 Thông báo nộp thuế chuyển nhượng bất động sản
세무서(Chi cục Thuế)가 거래세(2%) 납부 신청을 접수한 뒤 발행하는 확인 통지서다. 실제 납부 영수증(⑤번)과는 별개 서류이므로 둘 다 보관해야 한다. 세금 납부 신청 후 이 고지서가 나오기까지 통상 약 1주일 소요된다. 원본대조공증본 제출.
⑤ 거래세 납부 영수증
🇻🇳 Biên lai nộp thuế chuyển nhượng bất động sản
고지서(④번)를 받은 뒤 실제로 세금을 납부하면 발행되는 최종 확인서로, 은행이 해외 송금을 처리하기 위해 반드시 필요한 핵심 서류다. 이 영수증 없이는 송금이 진행되지 않는다. 한국 국세청 제출 시 외국납부세액공제의 근거가 되므로 원본은 절대 분실하지 말 것. 원본대조공증본 제출(원본 별도 보관).
⑥ 분양 계약서
🇻🇳 Hợp đồng mua bán căn hộ (hợp đồng gốc)
최초 분양 당시 시행사와 체결한 계약서로, 현 매도인이 해당 부동산의 정당한 최초 취득자임을 증빙하는 데 사용된다. 핑크북(소유권증서)이 미발급된 경우에는 이 서류가 소유권 주장의 핵심 근거가 된다. 원본대조공증본 제출.
체크 요약
- 여권 + 유효 비자/거주증
- 분양계약서(SPA) + 최초 자금 반입 영수증(또는 세관신고서 원본)
- 공증 매도 계약서(원본) + 핑크북 + 본인 계좌 입금 내역
- 거래세 납부 고지서(공증본) + 거래세 납부 영수증(공증본)
- 위임장(원본·은행포맷) + 송금증(원본·은행포맷)
- 기혼자 혼인·배우자 동의 서류(요구 시) + 해외 수취 계좌 정보
- 임대소득세 납세 증명(해당 시)
07
이중과세 방지 혜택 활용
FOREIGN TAX CREDIT
외국납부세액공제
한국 거주자가 해외부동산을 매각하면 한국 국세청에도 양도소득세를 신고해야 한다. 한국 세법에 따라 계산된 양도세 총액에서, 베트남 현지에서 낸 2% 세금을 ‘외국납부세액공제’로 차감 신청할 수 있다.
영수증 원본 = 돈이다
따라서 베트남에서 세금을 내고 받은 영수증 원본은 한국 세무서 제출용으로 절대 잃어버리지 말고 잘 챙겨 와야 비용을 아낄 수 있다.
취득 신고 누락 주의
베트남 부동산을 살 때 한국 거주자는 외국환거래법상 ‘해외부동산 취득 신고’를 했어야 한다. 신고처는 2년 미만 주거 목적이면 한국은행, 2년 이상 주거·비주거 목적이면 외국환은행으로 갈린다. 이를 누락했다면 송금·정산 과정에서 과태료(위반금액에 비례)가 나올 수 있다. 다만 신고 의무는 한국 거주자 기준이라 비거주자 시절 취득한 경우 등은 적용이 다를 수 있으니, 송금 전 한국 거래 은행·세무사와 먼저 상담하는 것을 권장한다.
나는 거주자? 비거주자?
한국 세금은 ‘신분’에 따라 갈린다
위의 양도세 신고·외국납부세액공제는 한국 ‘거주자’에게 적용되는 이야기다. 반면 베트남에 오래 살아 한국 ‘비거주자’에 해당하면, 해외에서 번 소득(현지 급여·해외 부동산 매각 차익)은 한국 과세권 밖이라 한국에 별도 양도세를 내지 않는 경우가 많다. 다만 거주자 여부는 단순히 ‘국내 183일’만으로 갈리지 않는다 — 국내 주소, 생계를 같이하는 가족, 국내 자산 등 생활관계를 종합해 판단한다. 단정하지 말고 세무사에게 확인하는 게 안전하다.
거주자라면 · 알아둘 점
한국 세법상 해외부동산 양도세 신고 대상은 보통 양도일까지 5년 이상 계속 국내에 주소·거소를 둔 거주자다. 그리고 해외부동산에는 1세대 1주택 비과세·장기보유특별공제·다주택 중과세율이 모두 적용되지 않고, 기본세율(6~45%)만 적용된다. 즉 국내 부동산처럼 공제를 기대하기 어렵다는 점을 감안해야 한다.
잊기 쉬운 의무 · 명세서 제출
거주자가 해외부동산을 처분했다면, 양도세 신고와 별개로 다음 해 6월까지 ‘해외부동산 취득·투자운용 및 처분 명세서’를 제출해야 한다. 소득이 없어도 보유·처분 사실에 대한 보고 의무가 생길 수 있고, 누락 시 과태료 대상이 될 수 있으니 세무사와 함께 챙기자.
국세청 제출 서류는 전부 한국어 번역공증
한국 국세청에 양도세 신고를 할 때, 베트남에서 지급한 비용(거래세·공증비용 등)을 소명하는 서류를 제출해야 한다. 이때 베트남어로 된 서류는 전부 한국어 번역공증이 되어야 한다. 일반적으로 준비해야 할 서류는 다음과 같다.
• 아파트 매매 공증 계약서 (번역공증)
• 거래세 납부 영수증 (번역공증)
• 공증 비용 영수증·송금증 등 관련 지출 증빙
국세청 담당자에 따라 요구 서류가 달라질 수 있으므로, 미리 한국 세무사와 필요 서류 목록을 확인한 뒤 번역공증을 진행하는 편이 안전하다.
• 아파트 매매 공증 계약서 (번역공증)
• 거래세 납부 영수증 (번역공증)
• 공증 비용 영수증·송금증 등 관련 지출 증빙
국세청 담당자에 따라 요구 서류가 달라질 수 있으므로, 미리 한국 세무사와 필요 서류 목록을 확인한 뒤 번역공증을 진행하는 편이 안전하다.
해외부동산취득신고를 했다면 — 완결 조건 확인
최초 구매 시 한국 은행에 ‘해외부동산취득신고’를 했다면, 단순히 돈이 들어오는 것으로 끝나지 않는다. 원금 포함 매도 대금이 모두 한국으로 복귀되고, 한국 양도소득세까지 정리가 완료돼야 비로소 ‘해외부동산취득’이 법적으로 마무리된다. 중간에 자금 일부만 들어오거나 세금 신고를 빠뜨리면 신고 건이 열린 상태로 남는다. 거래 은행에 완결 처리 절차를 사전 확인하자.
08
베트남 세금 vs 한국 세금
VIETNAM vs KOREA
| 구분 | 베트남 | 한국 |
|---|---|---|
| 과세 기준 | 매매대금(양도가액) | 실제 양도차익 |
| 세율·방식 | 일률 2% | 차익 기준 누진 |
| 손해 시 | 그래도 2% 납부 | 차익 없으면 부담↓ |
| 관계 | 먼저 납부 | 2% 세액공제 반영 |
핵심
베트남 2% 납부 → 한국 정산 때 그 2%를 공제 → 같은 매각에 두 번 온전히 과세되는 일(이중과세)을 막는 구조다. 그래서 베트남 영수증 원본 보관이 절세의 출발점이다.
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월세 신고, 안 하면 나중에 발목
RENTAL INCOME TAX
2026 변경 · 좋은 소식
임대소득 과세 기준이 완화됐다. 종전에는 연 매출 1억 동을 넘으면 과세됐지만, 연 매출 5억 동까지는 부가세·개인소득세가 면제되는 쪽으로 상향됐다. 또 개인·가구 사업자에 대한 정액과세와 사업자 등록(영업)세가 폐지되고 신고·자진납부 방식으로 바뀐다. 정액과세·등록세 폐지 등은 2026년 1월 1일부터, 5억 동 면세 상향 등은 개정 소득세법(2026년 7월 1일 발효, 사업소득 일부는 1월 1일 조기 적용)에 따른 것이라 항목별 적용 시점이 다르니 관할에 확인하는 게 안전하다. 어느 쪽이든 방향은 “양지로 나와 투명하게 신고하라”는 신호다.
착각 · “5억 안 넘으니 신고 안 해도 되겠지”
면세 구간이라도 신고 자체를 하지 않으면 나중에 문제가 된다. 요즘 세무 행정은 데이터·전산으로 대조한다. 빈집이라면서 전기 사용량이 매달 꾸준하고 에어컨이 돌아가면, 미신고 임대로 간주될 수 있다. “친척이 산다”, “가족이 산다” 같은 해명은 강화된 거주신고 시스템과 대조되면 금세 드러난다.
핵심 연결고리
역송금 단계에서 길이 막힌다
세금 몇백만 원을 아끼려다 생기는 진짜 손해는 따로 있다. 아파트를 팔아 대금을 한국으로 보낼 때, 은행이 보유 기간의 납세 증명을 요구한다. 이때 임대 수익 누락이 발견되면 탈세 자산으로 간주돼 역송금 승인이 거절될 수 있다. “가산세·벌금 내면 되지” 하는 건 한국식 사고다 — 규정상 고의적 탈세는 자금 출처 확인서 발급 자체가 보류될 수 있다.
💡 자산가들이 하는 방식
여유 있는 투자자일수록 면세 구간이라도 임대 신고를 꾸준히 해 둔다. 나중에 돈을 뺄 때 “법을 지켰다”는 근거 자료를 미리 쌓아 두는 것이다. 더 이상 뒷돈(언더테이블)으로 무마하던 시대가 아니라는 점을 전제로 움직이는 셈이다.
“부동산 투자의 끝은 수익률이 아니라
‘내 자산의 합법성’을 확보하는 것.
핑크북보다 중요한 건
그 돈을 꺼낼 수 있느냐다.”
‘내 자산의 합법성’을 확보하는 것.
핑크북보다 중요한 건
그 돈을 꺼낼 수 있느냐다.”
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“들어올 땐 쉬운데, 나갈 땐 어렵다”
REAL EXPERIENCE
교민들이 입을 모으는 한마디
베트남으로 돈이 들어올 때는 노터치인데, 가지고 나갈 때는 눈에 불을 켜고 확인한다는 말이 현장에서 자주 나온다. 즉 출국·송금 단계에서 막히지 않으려면 결국 ‘이 돈이 어디서 왔는가’를 서류로 증명할 수 있어야 한다. 증빙이 있는 사람은 그냥 이체하면 되니 걱정이 없고, 증빙이 없는 게 진짜 문제라는 게 공통된 경험담이다.
증빙의 힘
해외에서 베트남으로 합법적으로 들여온 돈이면, 나중에 로컬 은행이든 어디든 그 출처를 설명할 수 있다. 그래서 자금 출처를 소명할 수 있는 경우엔 송금이 가능하다. 부동산 매각 대금도 같은 원리 — 최초 반입 영수증 + 매도·세금 서류가 그 소명 자료가 된다.
큰 금액엔 추가 확인
달러 송금 시 금액이 일정 수준(예: 한화 천만 원 안팎)을 넘으면 은행에서 전화로 확인이 오기도 하고, 경우에 따라 근로계약서 사본 등 추가 서류를 요청받기도 한다는 경험담이 있다. 당황하지 말고 응대하면 되지만, 부동산 대금처럼 큰 금액은 서류를 미리 완비해 두는 편이 매끄럽다.
한국에서 받을 때 · 사유 소명
해외에서 한국으로 보내는 송금이 건당 미화 5,000달러 이상이면, 한국 측 금융기관에 그 돈의 정당한 사유(자금 출처)를 소명하는 게 원칙이다. 베트남 급여라면 급여명세·근로 사실 입증, 부동산 대금이라면 매매계약서 등을 갖춰 두면 된다. 비거주자의 해외원천소득은 한국에서 추가로 과세되지 않는 게 일반적이지만, “왜 들어온 돈인지”를 설명할 자료는 미리 준비해 두는 것이 핵심이다.
나눠 보내기 · 쪼개기 주의
“한도에 걸리니 잘게 나눠 보내자”는 생각이 흔하다. 참고로 한국은 증빙 없이 보낼 수 있는 무증빙 한도가 연 10만 달러로 통합됐고(지정은행제도 폐지), 건당 5,000달러를 넘는 송금은 사유·증빙이 필요하다. 그런데 한도를 우회하려고 건당 5,000달러 이하로 반복해 쪼개 보내면, 그 내역이 국세청·관세청에 통보돼 오히려 조사 대상이 될 수 있다. 금액을 쪼개기보다 출처를 떳떳이 소명할 서류를 갖추는 게 핵심이니, 분할 여부·방식은 거래 은행·세무사와 상의하자.
베트남 측 송금 한도
베트남 쪽에는 부동산 매각 대금 해외 송금에 법으로 정해진 금액 상한선이 따로 없다 — 수억 동이든 수십억 동이든 가능하다. 다만 은행 내부 규정에 따라 분할 송금을 권하거나 추가 서류를 요청할 수 있다. 서류만 깔끔하면 한 번에 일괄 송금도 된다는 것이 핵심이다.
송금이 막히는 대표 5가지
현장에서 송금이 지연·거절되는 사유는 거의 정해져 있다.
- 양도세(2%) 납부 영수증이 없음
- 매매계약서를 공증하지 않음
- 매도 대금을 현금으로 수령(계좌 기록 없음)
- 대금을 제3자 계좌로 수령(본인 명의 아님)
- 기혼자인데 혼인·배우자 동의 서류가 미비
이 중 하나라도 걸리면 송금이 막힐 수 있다. 반대로 말하면, 이 다섯 가지만 피하면 대부분 예방된다.
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현금으로 들고 나가지 말 것
CASH AT THE BORDER
베트남 세관 신고 한도
큰 대금을 현금으로 들고 나가는 건 위험하다. 베트남은 출입국 시 외화 미화 5,000달러(또는 베트남 동 1,500만 동) 초과, 금 300g 이상이면 세관 신고가 의무다. 신고 자체는 무료이고, 처벌은 ‘미신고’에만 따른다. 단 1달러라도 한도를 넘기면 신고 대상이라는 점에 주의.
출국이 입국보다 엄격
2026년 시행 기준(시행 시점은 관할 확인), 미신고·허위신고 과태료는 출국 시 최고 약 5,000만 동, 입국 시 최고 약 2,000만 동 수준으로 출국이 더 무겁다. 실제보다 많이 적는 ‘과다 신고’도 처벌 대상(자금세탁 방지)이고, 1억 동 이상 + 고의성이면 형사 책임으로 넘어갈 수 있다. 카드·모바일 결제와 통상적인 개인 장신구는 신고 대상이 아니다.
📌 한국·베트남 신고는 별개
한국에서 베트남으로 현금을 가져갈 때 미화 1만 달러(원화·수표 등 합산)를 넘기면 한국 세관 신고가 필요하고, 베트남 입국 때는 위 베트남 기준으로 다시 신고해야 한다. “한국에서 신고했으니 베트남은 안 해도 된다”는 건 오해다. 신고했다면 신고서 사본을 꼭 보관하라 — 이게 나중에 그 돈의 출처를 증명하는 자료가 된다. 결론은 단순하다 — 큰돈은 현금이 아니라 은행 송금으로, 그래야 출처 증빙도 자동으로 남는다.
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송금 수수료와 수취 확인
FEE & RECEIPT
수수료 — 생각보다 적다
베트남 은행 계좌에서 한국 은행 계좌로 본인→본인 달러 송금은 통상 기본 전신환 수수료(약 5달러) + 금액에 따른 소액 % 구조다. 예컨대 수천 달러 송금 시 총 6~7달러(수취인 부담 기준) 수준이라는 후기가 많다. 원화 계좌로 받으면 추가 비용이 더 붙을 수 있어, 가능하면 달러는 달러 계좌로 받는 편이 유리하다는 의견이 우세하다.
수수료 부담 주체
송금 시 수수료를 보내는 쪽(송신인) / 받는 쪽(수취인) / 반반 중에서 정할 수 있다. 일반적으로 수취인(한국) 부담으로 하면 총비용이 더 저렴하다는 경험담이 있다. 같은 은행끼리(예: 신한 베트남 → 신한 한국) 보내면 수수료를 더 줄일 수 있다.
“보냈는데 입금이 안 떠요”
베트남에서 송금 완료가 떴는데 한국 계좌에 바로 안 들어오는 경우가 있다. 이는 오류가 아니라, 한국 수취 은행 앱에서 ‘해외에서 받을 돈’을 직접 확인·승인해야 입금되는 절차 때문일 수 있다. 한국 은행 앱의 외환 관련 메뉴를 확인하고, 자주 받는 곳은 ‘확인 없이 자동 입금’ 설정을 신청해 두면 편하다.
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반대 경우 — 한국 부동산을
처분해 해외로 가져갈 때
처분해 해외로 가져갈 때
KOREA → ABROAD
지금까지는 ‘베트남 부동산 → 한국’이었다. 그런데 외국 국적을 취득한 재외동포가 한국에 있던 부동산을 팔아 해외로 자금을 가져가려는 반대 경우도 있다. 방향이 다르므로 서류도 다르다 — 혼동하지 않도록 핵심만 정리한다.
먼저 · 등기 정정
외국 국적 취득 전에 산 한국 부동산은 등기상 정보(국적·이름·등록번호·주소)가 현재와 다른 경우가 많다. 원칙적으로 국적 취득 후에는 등기를 정정하고 ‘부동산 계속보유 신고’를 해야 하는데, 모르고 방치한 사례가 흔하다. 매도 전에 정정 등기를 하거나, 아포스티유·영사확인으로 실소유주를 입증하는 서류(동일인 확인서 등)를 준비해야 한다.
매도용 인감 · 서명 공증
인감증명제도가 있는 나라(일본·대만 등)는 부동산 매도용 인감증명서를, 없는 나라(미국·캐나다·영국 등)는 서명 공증 아포스티유를 준비한다. 외국인등록증·거소증 소지자는 주민센터에서 인감증명서 발급이 가능한 경우가 있다.
반출 핵심 서류
매각 대금을 해외로 보내려면 세무서에서 ‘부동산 매각자금 확인서’를 발급받아 지정 외국환은행에 제출해야 한다. 확인 금액은 양도가액에서 채무·제세공과금을 뺀 금액이다. 처분한 지 5년이 지났다면 ‘예금 등 자금출처 확인서’를 추가로 받아야 하고, 비거주 외국인이 취득했던 부동산이면 외국인 부동산 취득신고서도 함께 낸다.
반출 서류 한눈에
- 여권 · 외국 국적 취득 확인서류
- 거래 외국환은행 지정 신청서
- 외국인 부동산 취득신고서(최초 취득 시)
- 부동산 매각자금 확인서(세무서)
- 예금 등 자금출처 확인서(처분 후 5년 경과 시)
- 상속·유증인 경우 입증서류
📌 이 자료의 주 흐름과 헷갈리지 말 것
위 서류(매각자금 확인서 등)는 ‘한국 부동산’을 처분해 해외로 보낼 때 한국 행정에 내는 것이다. ‘베트남 부동산’을 팔아 한국으로 가져오는 이 자료의 주 흐름과는 방향이 반대이니, 본인 상황이 어느 쪽인지 먼저 구분하자.
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현장에서 가장 많이 부딪히는 질문
PRACTICAL FAQ
대금을 현금으로 받아도 되나요?
안 됩니다. 현금으로 받으면 은행이 자금 출처를 인정하지 않아 추후 송금이 막힐 수 있습니다. 반드시 본인 명의 베트남 계좌로 전액 입금받으세요.
매도 시 총 비용이 얼마나 나오나요?
비용은 직접 처리하느냐, 에이전트를 쓰느냐에 따라 크게 달라집니다. 직접 처리 시: 법정 양도세 2% + 공증·은행 실비 약 0.5% = 약 2.5%. 에이전트 이용 시: 여기에 중개·컨설팅 수수료 1~2%가 더해져 약 3.5~4.5%가 됩니다. 중개·컨설팅 수수료는 법정 비용이 아니라 서비스 이용료이므로, 본인이 직접 처리할 수 있다면 내지 않아도 됩니다.
소유권(50년)이 아닌 Leasehold(임차권) 형태인데 다른가요?
세무·공증·은행 심사에서 요구 서류와 처리 방식이 다를 수 있습니다. 50년 소유권은 핑크북(소유권 증서)으로 증명하지만, Leasehold 형태는 별도 권리 서류로 소명해야 합니다. 계약서상 본인 물건이 어느 형태인지 먼저 확인하고, 전문가·은행과 사전에 필요 서류를 조율하는 것이 안전합니다.
USD로 직접 받으면 어떤 점이 유리한가요?
베트남 동 → 달러 → 원화의 이중 환전 단계를 줄여 환전 손실을 최소화할 수 있습니다. 한국 측 달러 계좌로 받으면 환율이 유리한 시점에 원화로 바꿀 수 있는 선택권도 생깁니다. 베트남 은행에서 동화를 달러로 환전한 뒤 송금하는 방식이 일반적입니다.
계약부터 한국 계좌 도착까지 얼마나 걸리나요?
공증 완료 후 세금코드 수령까지 약 1주일, 납부 후 은행 심사 2~3영업일, SWIFT 발송 후 수취까지 1~3영업일이 추가됩니다. 빠르면 약 2주, 서류 보완이 필요하면 그 이상 걸릴 수 있습니다. 매도인은 공증·은행 서류 작성까지만 현지에 있으면 되고, 이후는 위임장으로 처리 가능합니다.
매도인이 베트남에 없어도 송금이 가능한가요?
네, 위임장(Power of Attorney)을 미리 작성해 두면 가능합니다. 세금코드 수령·납부·은행 송금까지 약 2주가 걸리지만, 대부분 매도인은 공증 완료 시점에 베트남을 떠납니다. 이때 은행 직원 앞에서 위임장과 송금증을 사전 작성해 두면, 이후 대리인(피위임자)이 모든 절차를 진행할 수 있습니다. 위임장이 있어도 매도인이 지정한 계좌로만 송금되므로 자금 안전성에는 문제가 없습니다.
보낼 수 있는 송금 금액에 한도가 있나요?
법적 상한선은 없지만, 아파트 매매 공증 계약서에 기재된 금액을 초과해 송금할 수 없습니다. 계약서 금액이 곧 송금 가능 금액의 상한이 되는 셈입니다. 이것이 다운계약(이중계약)을 쓰면 안 되는 또 하나의 이유입니다 — 계약서 금액을 낮춰 세금을 줄이면, 합법적으로 보낼 수 있는 금액도 그만큼 줄어듭니다.
국세청에 제출하는 서류도 번역이 필요한가요?
네, 베트남어로 된 서류는 전부 한국어 번역공증이 필요합니다. 일반적으로 매매 공증 계약서·거래세 납부 영수증·관련 지출 증빙 등을 번역공증해 제출합니다. 국세청 담당자에 따라 요구 서류가 달라질 수 있으므로, 사전에 한국 세무사와 필요 목록을 확인한 뒤 번역공증을 진행하는 것이 안전합니다.
최초 취득 시 해외부동산취득신고를 했는데, 언제 마무리되나요?
단순히 돈이 들어오는 것으로 끝나지 않습니다. 원금 포함 매도 대금이 모두 한국에 복귀되고, 한국 양도소득세까지 정리가 완료돼야 비로소 해외부동산취득신고가 법적으로 닫힙니다. 처리 순서는 ① 대금 전액 송금 → ② 한국 도착(2개월 내 예정신고) → ③ 거래 은행에 완결 처리 보고입니다. 세무사·거래 은행과 마무리 절차를 사전에 확인해 두세요.
월세를 신고 안 했는데, 송금에 영향이 있나요?
네, 있습니다. 매각 대금을 보낼 때 은행이 보유 기간의 납세 증명을 요구하는데, 임대 수익을 누락한 이력이 드러나면 탈세 자산으로 간주돼 역송금이 거절될 수 있습니다. 면세 구간(연 5억 동 이하)이라도 신고는 해 두는 것이 안전합니다.
입국 때 현금으로 들여온 투자금, 증빙이 되나요?
현금 반입의 출처는 입국 시 작성한 세관신고서로 증명합니다. 신고서를 제대로 쓰지 않았거나 분실했다면 그 돈이 “출처 없는 돈”으로 취급될 수 있습니다. 과거 입국 때의 신고서 원본까지 보관해 두세요. 가능하면 은행 송금 기록으로 들여오는 편이 증빙이 확실합니다.
현지인 명의로 사 뒀는데, 그냥 받으면 안 되나요?
위험합니다. 현지인이 외국인에게 큰돈을 보낼 때는 사유 소명(증여·대여 등)이 필요하고, 대여라면 차용증·이자 증빙을 요구받습니다. 무리하게 끼워 맞추다 세무조사로 번지면 자금이 묶이거나 출국이 제한될 수도 있습니다.
손해 보고 팔았는데도 세금을 내야 하나요?
네. 베트남은 차익이 아니라 매매대금의 2%를 매기므로, 손해를 봤어도 2%를 냅니다. 다만 한국에서는 실제 차익 기준이라, 차익이 없으면 한국 측 부담은 줄어들 수 있습니다.
어느 은행으로 송금 신청하는 게 좋나요?
자금이 입금된 현지 은행에서 신청하되, 신한베트남·우리베트남 등 한국계 은행이 소통 면에서 유리하다는 의견이 많습니다. 서류 요건은 은행마다 조금씩 다를 수 있습니다.
한국에 취득 신고를 안 했는데 괜찮나요?
베트남 취득 시 한국 외국환은행에 ‘해외부동산 취득 신고’를 누락했다면, 정산 과정에서 과태료가 생길 수 있습니다. 송금 전에 거래 은행·세무사와 먼저 상담하세요.
한국 양도세 신고는 언제까지인가요?
일반적으로 매도일이 속한 달의 다음 달부터 2개월 이내에 해외부동산 양도소득세를 신고합니다. 세무 대리인을 통해 진행하는 것이 안전합니다.
매각 대금을 한국으로 못 빼면 어쩌죠?
베트남은 돈이 들어올 땐 비교적 자유롭지만 나갈 땐 까다롭다는 게 현장의 공통된 이야기입니다. 핵심은 자금 출처 소명 — 최초 반입 영수증·매도 계약서·세금 영수증이 갖춰져 있으면 정상적으로 송금됩니다. 개인 간 환전이나 비공식 루트로 우회하려다 더 큰 문제가 생길 수 있으니, 은행 정식 절차로 진행하세요.
송금 수수료는 얼마나 나오나요?
본인 달러 계좌끼리 보내면 기본 약 5달러 + 소액 % 정도로, 수천 달러 송금 시 총 6~7달러 수준이라는 후기가 많습니다. 수취인(한국) 부담으로 설정하면 더 저렴하고, 같은 은행끼리(신한↔신한 등) 보내면 비용을 더 줄일 수 있습니다. 원화로 받으면 추가 비용이 붙을 수 있어 달러는 달러 계좌로 받는 편이 유리합니다.
보냈는데 한국 계좌에 입금이 안 떠요
베트남 쪽은 송금 완료가 떴는데 한국에서 입금이 안 보이면, 한국 수취 은행 앱에서 ‘받을 돈’을 직접 확인·승인해야 하는 경우가 많습니다. 은행 앱의 외환 메뉴를 확인하세요. 자주 받는 곳은 자동 입금(확인 생략) 설정을 신청해 두면 편합니다.
한국으로 보낼 때 얼마부터 사유를 소명해야 하나요?
통상 건당 미화 5,000달러 이상이면 한국 측 금융기관에 그 돈의 정당한 사유(자금 출처)를 밝히는 게 원칙입니다. 베트남 급여라면 급여명세·근로 사실, 부동산 대금이라면 매매계약서 등을 준비해 두면 됩니다. 금액을 잘게 쪼개기보다 출처를 떳떳이 증명하는 게 핵심입니다.
한국 비거주자인데 송금하면 세금을 또 내나요?
한국 비거주자라면 해외에서 번 소득(현지 급여·해외 부동산 매각 차익)은 한국 과세권 밖이라, 송금 후 한국에 들어와도 그 소득에 대해 추가로 낼 세금은 없는 경우가 많습니다. 다만 은행에 자금 출처 사유는 소명해야 하고, 본인이 거주자인지 비거주자인지 판단이 애매하면 세무사 확인을 받으세요.
곧 한국으로 완전 귀국할 예정인데 순서가 있나요?
귀국해 한국 거주자가 되면 그때부터 신고 의무가 시작됩니다. 그래서 큰 자금 이동·매각은 귀국 전후 어느 시점에 하느냐가 중요합니다. 일정이 정해져 있다면 미리 세무사와 타이밍·서류를 설계해 두는 편이 유리합니다.
오래 보유했으니 한국 양도세 공제가 많이 되나요?
해외부동산은 1세대 1주택 비과세·장기보유특별공제·다주택 중과가 모두 적용되지 않습니다. 보유 기간이 길어도 공제가 늘지 않으니, 차익이 크면 기본세율(6~45%)로 세 부담이 커질 수 있습니다. 베트남에 낸 2%는 외국납부세액공제로 조정되고, 양도 다음 해 6월까지 해외부동산 취득·처분명세서 제출도 잊지 마세요. (한국 거주자 기준)
대금을 현금으로 들고 나가면 안 되나요?
권하지 않습니다. 베트남은 출입국 시 미화 5,000달러(또는 1,500만 동) 초과·금 300g 이상이면 세관 신고 의무이고, 미신고 시 과태료(출국 최고 약 5,000만 동)가 큽니다. 한국도 1만 달러 초과 휴대 시 세관 신고가 필요합니다. 무엇보다 현금은 출처 증빙이 남지 않아 오히려 불리합니다. 큰돈은 은행 송금이 정답입니다.
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매각·송금 체크리스트
SALE & REMITTANCE CHECKLIST
- 최초 매입 자금 반입 영수증(한국→베트남 송금 내역)을 확보했는가
- 내 아파트가 50년 소유권(핑크북)인지 Leasehold(임차권)인지 확인했는가
- 매도 시 발생 비용을 예산에 반영했는가 — 직접: 약 2.5% / 에이전트 이용: 약 3.5~4.5%
- 현금으로 들여왔다면 입국 세관신고서 원본을 보관하고 있는가
- 한국 외국환은행에 ‘해외부동산 취득 신고’를 해 뒀는가 (누락 시 송금 전 상담)
- 취득신고가 있다면 원금 포함 전액 복귀 + 양도세 완결까지 처리할 계획인가
- 보유 기간 동안 임대소득 신고를 해 뒀는가 (면세 구간이라도 신고)
- 매매대금을 본인 명의 베트남 계좌로 전액 입금받았는가 (현금 ✕)
- 공증사무소에서 공식 매도 계약서를 작성했는가
- 거래세 납부 신청 후 세금코드 수령(~1주일) 기간을 일정에 반영했는가
- 베트남 양도소득세 2% 영수증 및 납부고지서를 원본대조공증본으로 확보했는가
- 분양계약서(SPA) 원본대조공증본을 확보했는가
- 핑크북(소유권 증서) 등 매도 증빙을 갖췄는가
- 여권·유효 비자/거주증이 준비돼 있는가
- 기혼자라면 혼인관계·배우자 동의 서류를 확인했는가
- 현지 방문 시 위임장·송금증을 은행 직원 앞에서 서명해 작성했는가
- 국세청 제출 서류(계약서·영수증 등)의 한국어 번역공증을 준비했는가
- 송금 은행(한국계 권장)을 정하고 창구 방문 + 필요 서류를 확인했는가
- 송금 수수료를 수취인 부담으로 설정하고 달러는 달러 계좌로 받도록 했는가
- 한국 은행 앱의 외환 수취 확인(또는 자동 입금) 설정을 미리 확인했는가
- 한국 입국 후 2개월 이내 양도세 신고 일정을 잡았는가 (다음 해 6월 취득·처분명세서도 제출)
- 베트남 2% 세금 영수증 원본을 한국 공제용으로 보관했는가
- 송금을 잘게 쪼개지 않고 출처 증빙으로 처리하기로 했는가
- 혹시 현금 휴대 시 베트남·한국 양쪽 세관 신고 한도를 확인했는가
⚠ 한 줄 요약
① 송금의 시작은 매입 당시 자금 반입 증빙(현금이면 세관신고서)이다.
② 대금은 반드시 본인 베트남 계좌로 — 현금 ✕. 송금 금액은 공증 계약서 기재액이 상한이다.
③ 세금코드 수령 약 1주일 — 이 공백기에 위임장·송금증을 미리 작성해 두면 귀국 후 대리 처리 가능.
④ 매도 비용: 직접 처리 약 2.5%(양도세+실비) / 에이전트 약 3.5~4.5% — 중개·컨설팅은 선택 비용.
⑤ 임대소득 신고 누락·Leasehold 형태·취득신고 미완결 — 이 세 가지가 역송금을 막는 대표 원인.
⑥ 국세청 제출 서류는 전부 한국어 번역공증. 큰돈은 USD 직접 수취가 유리.
